(민간・공공)임대주택 종류 및 장점은?

임대주택에 대한 얘기를 많이 들어보셨을 텐데요, 임대주택은 알겠는데 민간임대주택과 공공임대주택은 무엇이 다른지 어떤 좋류가 있는지에 대해 자세하게 알고 계시는 분은 많지 않을 겁니다.

 

임대주택에는 국민임대, 공공임대, 민간임대, 행복주택 등 다양한 임대주택이 있습니다. 사업자에 따라 민간임대주택과 공공임대주택으로 갈리지만 대부분 임대주택이라고 하면 국민임대주택, 행복주택, 영구임대주택, 최근에는 청년이나 신혼부부를 위한 임대주택등을 떠올리게 됩니다.

 

그럼 이런 임대주택의 개념을 한번 살펴보고 그에따른 종류는 어떻게 되고 장점은 무엇이 있는지 한번 되짚어 보는 시간을 가져보겠습니다.

 

참고로 임대주택은 마이홈을 통해 전국어디든 찾아볼 수 있습니다.

 

 

마이홈 홈페이지 이미지

 

우선 임대주택은 무엇일까요?

임대주택은 공공기관이나 민간업자가 일정한 자격을 갖춘 사람에게 임대할 목적으로 짓는 주택을 말합니다.

이 임대주택은 대부분 장기간 임대한 후 분양으로 전환시킬 수 있는 거주주택으로 크게 사업주체(사업시행)에 따라 민간임대주택과 공공임대주택으로 나눌 수 있습니다.

 

민간임대는 민간업자가 건설해서 임대하면 민간건설임대주택, 매입해서 임대하면 민간매입임대주택이 됩니다. 조금 복잡하긴 한데 간한하게 임대사업자가 처리순서에 따라 종류가 달라지는 것이기 때문에 큰 차이점은 없습니다.

 

공공임대는 LH공사나 지방 공사가 무주택서민이나 내집 마련이 어려운 사람들을 위해 공급하는 주택입니다. 내 집이 없는 무주택자라면 소득 수준이나 재산상태에 따라 다양한 임대주택인 영구임대주택, 국민임대주택, 장기전세주택, 행복주택 등을 신청할 수 있습니다.

 

민간임대와 공공임대의 종류 및 차이점

구분	민간임대주택	공공임대주택	공공지원 민간임대주택
사업시행사	민간사업자	정부(LH공사)	정부지원 + 민간사업자
임대기간	최대 8년	다양함	최대 10년
청약자격	없음	청약저축이 있는 무주택자	누구나 신청가능
임대료 상한선	제한없음	주변시세의 80~90%	주변시세의 85%~95%
특징	임대이후 사업자 자율에 따라 분양 여부 결정	5년 임대후 분양전환이 가능한 경우가 있음	계약만료후 집을 분양받을 수 없음 일반공급 세대수에 특별공급 20%이상 포함
초기 임대료	연 5%	연 5%	연 5%
공급목적	중산층의 주거안정	저소득층, 청년계층, 최저소득계층의 주거안정	취약계층, 중산층의 주거안정
공급대상	제한없음	대학생, 신혼부부, 사회초년생, 최저소득계층	무주택자
주택종류	뉴스테이	영구임대주택, 국민임대주택, 장기전세주택, 공공임대주택, 전세임대주택, 행복주택	일반공급, 특별공급(청년, 신혼부부, 고령자)

민간임대주택은 사업시행자가 민간사업자로 임대사업자로 등록해 장기적으로 보통 4년~8년간 임대하는 주택으로 대표적으로 뉴스테이가 있습니다.

 

공공임대주택은 사업시행자가 공공으로 LH공사, SH공사 등이 무주택서민의 주거안정을 위해 공급하는 주택으로 영구임대, 국민임대, 장기전세, 행복주택, 통합공공임대 등 다양한 유형으로 공급되고 있습니다.

 

위표를 보면 알 수 있듯이 가장 큰 차이점은 사업시행사, 임대기간이 다르고 임대료와 공급목적이 크게 차이 나는 걸 알 수 있습니다. 또 자격조건 및 청약요건이 공공임대가 훨씬 까다롭지만 조건만 갖춰지면 주위시세보다 저렴한 임대료로 거주할 수 있습니다.

 

또한 공공임대와 민간임대를 합쳐놓은 공공지원 민간임대주택이 있습니다. 이 방식은 공공이 지원해 민간건설사가 집을 지은 후 10년간(2021년 이전 사업은 8년) 임대를 하며, 이 기간 동안에는 주택을 양도할 수 없습니다. 제일 최근에 공공지원 민간임대주택으로 분양한 곳은 올해 4월 분양한 검단신도시 우미린 리버포레가 있습니다.

 

또한 불과몇년전만 해도 뉴스테이 방식의 민간임대주택이 많이 지어졌지만 최근에는 잘 찾아볼 수 없습니다. 대부분 재건축이나 재개발 단지들은 용적률 상향을 위해 공공임대주택을 추진하고 있습니다. 정부에서는 공공임대주택 공급을 위해 뉴:홈 브랜드를 만들어 50만 호 공급계획을 발표한 바 있습니다.

 

민간임주택의 장점

• 청약통장이 필요없음
• 무제한 전매가 가능
• 취득세, 보유세, 양도세 없음
• 주택 수에 산정되지 않아 다주택자도 보유가능

 

민간임대주택은 청약통장이 필요 없고 당첨되면 10년간 전세나 월세로 거주하고 10년 후에는 일정한 가격으로 부동산을 취득할 수 있습니다. 즉 10년간 살면서 우선 분양권을 갖게 됩니다. 다주택자의 경우 정부의 각종 규제를 받고 있지만 이 민간임대아파트는 주택수에 포함되지 않아 취득세나 재산세, 종합부동산세 과세대상에 해당되지 않습니다.

 

즉, 10년 후 취득할 수 있기때문에 그전까지는 주택수에 포함되지않아 취득세와 재산세(보유세)가 없습니다. 양도세에 대한 부분은 10년후 주택을 취득하면 당연히 양도세가 발생하지만 취득 전 임차권(전세나 월세) 상태에서 주택을 양도할 경우에는 주택을 양도하는 게 아니라 임차권을 양도하는 것이기 때문에 양도세가 발생하지 않습니다.

 

하지만 부동산 취득에 관한 권리는 해당 정부나 해석에 따라 달라질 수 있으니 확실하게 알아봐야 할 부분입니다.

 

공공임대주택의 장점

• 시세보다 저렵하게 입주
• 저렴한 대출상품 이용가능
• 저렴한 보증료
• 안정적인 주거생활
• 분양전환 가능

 

공공임대주택은 주변시세보다 저렴하게 입주가 가능하고 사회초년생, 청년, 신혼부부, 저소득층 등 입주요건에만 충족되면 비교적 낮은 금리의 대출상품을 이용할 수 있습니다. 

 

공공임대주택 유형별로 영구임대주택, 국민임대주택, 통합임대주택, 장기전세주택, 행복주택 등에 따라 최소 5년에서 최장 50년까지 임대가 가능하기 때문에 안정적인 생활이 가능합니다. 또 보증금 인상에 대한 스트레스를 받지 않아도 되고 임대기간이 지나고 요건만 갖추면 살고 있던 집을 분양전환받을 수 있습니다.

 

공공임대주택 종류 및 자격, 내게 맞는 공공주택은?

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뉴홈 공공분양주택 유형 및 신청자격

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공공지원 민간임대주택 장점

• 청약통장이 필요 없음
• 주위시세보다 임대료가 저렴
• 2년씩 연장, 최대 10년 계약연장가능
• 무주택 세대주, 세액공제
• 보증금을 사기당하지 않음

 

공공지원 민간임대주택은 공공의 지원을 받아 민간 건설사가 지어 임대하는 제도기 때문에 무주택자에게 소득, 자산 수준에 따라 임대주택을 제공하게 됩니다. 따라서 정부에서는 청년, 신혼부부, 고령자 등 주거지원이 필요한 서민들을 위해 공공성을 강화할 수 있고 민간건설사는 용적률이나 층수제한 등의 완화된 기준을 적용받을 수 있습니다.

 

이를 통해 시세보다 저렴하게 거주할 수 있고 계약 갱신 때 임대료의 5%까지만 올릴 수 있어 임대료에 대한 걱정이 크게 없습니다. 또 2년씩 최대 10년까지 계약을 연장할 수 있고 무주택 세대주에게는 세액 공제혜택도 제공됩니다.

 

아울러 일반 아파트 청약과 다르게 펑약통장이 필요 없고 재당첨 제한도 없어 나중에 아파트를 분양받아도 큰 부담이 없습니다. 계약이 끝날 때에도 시공사가 임대차 계약을 하기 때문에 전세금을 못 받을 염려도 없습니다.

 

하지만 오래 살아도 분양전환이 되지 않고 시세보다는 저렴하지만 큰 차이는 나지 않기 때문에 사전에 입주자모집공고나 정보 등을 충분히 듣고 신청해야 합니다.

 

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