전세계약을 많이 해보신 분들도 있지만 사회초년생이나 신혼부부 등 계약이 처음이신 분들도 많습니다. 전세는 법적으로도 2년을 살 수 있고 묵시적 계싱이나 계약갱신 청구권을 활용해 거주기간이 늘어날 수도 있습니다.
보통 부동산중개소에 가면 계약서 작성부터 필요한 서류 등을 알려주곤 하는데요. 무엇보다 계약하기 전・ 후로 확인해야 할 사항들이 있습니다. 어떤 부분을 잘 확인해야 하는지 특약사항에는 어떤 내용이 좋은지 확인해 보겠습니다.
전세계약 시 알아야 할 주의사항
집이 마음에 들어 전세계약을 체결하면 주택임대차표준계약서를 통해 계약서를 작성하는데요. 이 계약서 한 장이 향후 문제발생을 사전에 예방할 수도 있고 잘못작성한 계약서 때문에 낭패를 당할 수도 있습니다.
그만큼 계약서 작성이 중요합니다.
따라서 분쟁을 막기 위해 계약서 작성은 물론 계약 전 꼭 확인해야 할 주의사항에 대해 정리해 보겠습니다. 아울러 계약서에 넣으면 좋은 특약사항도 어떤 것들이 있는지 살펴보겠습니다.
전세계약 시 주의해야 할 사항은?
- 계약할 집을 꼼꼼하게 확인하자.
- 적정전세가격인지 미리 확인하자.
- 등기부등본을 꼭 제대로 확인하자.
- 무허가, 불법건축 등이 의심되면 건축물대장을 확인하자.
- 임대인의 국세, 지방세 등 체납세금 등을 확인하자.
- 계약 시 가급적 집주인과 계약하자.
- 확정일자, 전입신고 바로 하기
1. 사전에 집을 방문해 주택용도에 맞는 구조인지, 파손 부분 없는지 등을 체크해야 합니다.
집을 방문하게 되면 불법건축물이 있는지 불법개조, 주택용도, 파손된 부분을 미리 확인을 해야 합니다. 계약 시 파손된 부분이나 주택용도가 주거용이 아닌 근린생활시설이면 계약서를 작성할 때 특약사항에 꼭 넣어야 합니다.
또 불법개조나 건축물이 있으면 은행에서 대출이 나오지 않는 경우가 발생할 수 있어 집주인에게 원상복구를 해달라고 요청하거나 사전에 은행에 대출문제를 확인해봐야 합니다.
2. 계약서 작성 전 사전에 주위의 전세가격을 확인해야 합니다.
부동산 중개인을 통해 계약할 집뿐만 아니라 주위 인근 시세 등도 파악하는 게 좋습니다. 최근에는 각종 부동산 앱이나 인터넷을 통해 검색이 가능하니 사전에 체크해 전세가격 등의 협의가 필요한 경우 잘 이용하시면 됩니다.
3. 등기부등본의 '갑구', '을구' 내용을 꼼꼼하게 확인해야 합니다.
등기부등본에 나와있는 근저당권, 가압류, 압류, 임차권, 전세권 등이 있는지 확인해야 합니다. 이 같은 내용들이 있으면 다른 집을 알아보는 게 좋고 근저당권을 집주인이 말소하면 그 이후에 계약을 진행해야 합니다.
아셔야 할부분은 소액 보증금이 아니라면 근저당보다 날짜보다 빨라야 1순위로 전세금을 보호받을 수 있습니다.
4. 불법개조, 불법건축물이 의심되면 건축물대장을 확인해야 합니다.
부동산 중개소에서 괜찮다고 하지만 불법개조나 불법건축물, 주거용도 등을 확인하고 싶으면 건축물대장을 열람해 보면 정확한 정보를 알 수 있습니다. 건축물대장은 정부 24(www.gov.kr)에서 확인가능합니다.
5. 집주인의 국세, 지방세 등 체납세금이 있는지 확인해 보시길 바랍니다.
임대인이 체납금액이 많으면 경매나 공매로 넘어갈 경우가 발생할 수 있습니다. 따라서 집주인이 국세・지방세 납세증명서를 보여주지 않으면 관할 세무서에 신청해 확인하거나 홈택스에서 확인할 수 있습니다.
6. 계약 시 집주인과 직접 계약하는 걸 권합니다.
계약당일 집주인을 직접 만나 계약금을 주고 나머지 잔금일과 입주날짜 등을 협의하는 게 좋습니다. 신분증을 통해 집주인이 맞는지 꼭 확인해 보시고 대리인이라고 하면 신분증, 위임장, 인감증명서를 꼭 챙겨보셔야 합니다.
7. 계약 후 이사당일 확정일자와 전입신고를 해야 합니다.
계약서 작성이 끝나고 잔금까지 해결되었으면 입주를 해야 하는데요. 이사당일 확정일자와 전입신고를 해야 합니다. 공휴일이 끼어있으면 바로 다음날 오전에 가서 처리하는 게 좋습니다. 귀찮다고 확정일자와 전입신고를 늦게 하면 혹시 모를 근저당설정이나 중복계약 등의 피해를 당할 수 있기 때문에 바로처리하는 걸 추천드립니다.
전입신고와 확정일자를 받았으면 며칠뒤 꼭 한 번 등기부등본을 확인해 보는 것도 좋은 방법입니다.
전세계약 시 들어가야 할 특약사항은?
- 허위사실로 계약 시 계약파기 특약
- 전세자금 대출특약
- 등기부상 권리변경 특약
- 전세반환보증 특약
- 수리책임 특약
1. 허위사실로 계약했으면 계약을 파기할 수 있다는 특약을 작성해야 합니다.
전세 계약 시 사전내용과 다르거나 세금 체납사실 등을 숨기고 계약할 경우 계약을 파기하고 계약금을 돌려받을 수 있는 특약을 작성합니다. 작성해 두면 기존사실과 다르기 때문에 계약금 분쟁이나 오해의 소지를 줄일 수 있습니다.
2. 전세자금 대출이 나오지 않으면 파기할 수 있는 특약을 작성해야 합니다.
계약 전 은행에서 대출이 나오는 걸 확인하고 계약해도 계약당일 여러 가지 이유로 대출이 실행되지 않을 수 있습니다. 따라서 이 조항을 미리 작성해 두면 분쟁을 사전에 예방할 수 있습니다.
3. 등기부상 권리가 변동될 경우 계약을 파기할 수 있는 조항을 작성해야 합니다.
물론 꼼꼼하게 등기부를 확인했어도 전입신고 전 새로운 근저당권, 가압류 등의 권리가 추가되면 계약을 해지할 수 있는 특약을 넣어두면 계약을 파기하는데 도움이 됩니다.
4. 전세반환보증금 가입 불가시 계약을 해지할 수 있다는 조항을 작성해야 합니다.
빌라, 다가구 등에 전세로 들어갈 때 전세반환보증금 가입을 원하는 분들은 특약조항해 안전장치로 넣어두면 도움이 됩니다.
5. 사전에 집을 확인해 파손부위가 있다면 특약에 작성해둬야 합니다.
계약 전 파손부위나 수리 등이 필요한 부분을 놓치면 전세를 사는 동안 오해를 불러올 수 있습니다. 사전에 집을 2~3번 방문해 필요한 부분은 미리 집주인에게 수리를 요청하고 수리가 불가하거나 파손된 부분이 있다면 특약사항에 작성해 두면 사전에 분쟁을 막을 수 있습니다.
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