전세계약 시 세입자 주의사항 및 특약사항은?

전세계약을 많이 해보신 분들도 있지만 사회초년생이나 신혼부부 등 계약이 처음이신 분들도 많습니다. 전세는 법적으로도 2년을 살 수 있고 묵시적 계싱이나 계약갱신 청구권을 활용해 거주기간이 늘어날 수도 있습니다.

 

보통 부동산중개소에 가면 계약서 작성부터 필요한 서류 등을 알려주곤 하는데요. 무엇보다 계약하기 전・ 후로 확인해야 할 사항들이 있습니다. 어떤 부분을 잘 확인해야 하는지 특약사항에는 어떤 내용이 좋은지 확인해 보겠습니다.

 

 

부동산임대차계약서 작성

 

전세계약 시 알아야 할 주의사항

 

집이 마음에 들어 전세계약을 체결하면 주택임대차표준계약서를 통해 계약서를 작성하는데요. 이 계약서 한 장이 향후 문제발생을 사전에 예방할 수도 있고 잘못작성한 계약서 때문에 낭패를 당할 수도 있습니다.

 

그만큼 계약서 작성이 중요합니다.

 

따라서 분쟁을 막기 위해 계약서 작성은 물론 계약 전 꼭 확인해야 할 주의사항에 대해 정리해 보겠습니다. 아울러 계약서에 넣으면 좋은 특약사항도 어떤 것들이 있는지 살펴보겠습니다.

 

전세계약 시 주의해야 할 사항은?

1. 계약할 집을 꼼꼼하게 확인하자.
2. 적정전세가격인지 미리 확인하자.
3. 등기부등본을 꼭 제대로 확인하자.
4. 무허가, 불법건축 등이 의심되면 건축물대장을 확인하자.
5. 임대인의 국세, 지방세 등 체납세금 등을 확인하자.
6. 계약 시 가급적 집주인과 계약하자.
7. 확정일자, 전입신고 바로 하기

 

주택임대차계약서

 

1. 사전에 집을 방문해 주택용도에 맞는 구조인지, 파손 부분 없는지 등을 체크해야 합니다.

집을 방문하게 되면 불법건축물이 있는지 불법개조, 주택용도, 파손된 부분을 미리 확인을 해야 합니다. 계약 시 파손된 부분이나 주택용도가 주거용이 아닌 근린생활시설이면 계약서를 작성할 때 특약사항에 꼭 넣어야 합니다.

 

또 불법개조나 건축물이 있으면 은행에서 대출이 나오지 않는 경우가 발생할 수 있어 집주인에게 원상복구를 해달라고 요청하거나 사전에 은행에 대출문제를 확인해봐야 합니다.

 

2. 계약서 작성 전 사전에 주위의 전세가격을 확인해야 합니다.

 

부동산 중개인을 통해 계약할 집뿐만 아니라 주위 인근 시세 등도 파악하는 게 좋습니다. 최근에는 각종 부동산 앱이나 인터넷을 통해 검색이 가능하니 사전에 체크해 전세가격 등의 협의가 필요한 경우 잘 이용하시면 됩니다.

 

3. 등기부등본의 '갑구', '을구' 내용을 꼼꼼하게 확인해야 합니다.

등기부등본에 나와있는 근저당권, 가압류, 압류, 임차권, 전세권 등이 있는지 확인해야 합니다. 이 같은 내용들이 있으면 다른 집을 알아보는 게 좋고 근저당권을 집주인이 말소하면 그 이후에 계약을 진행해야 합니다.

 

아셔야 할부분은 소액 보증금이 아니라면 근저당보다 날짜보다 빨라야 1순위로 전세금을 보호받을 수 있습니다.

 

등기부등본 정확하게 보고 안전하게 거래하기

등기부등본 정확하게 보고 안전하게 거래하기

 

4. 불법개조, 불법건축물이 의심되면 건축물대장을 확인해야 합니다.

부동산 중개소에서 괜찮다고 하지만 불법개조나 불법건축물, 주거용도 등을 확인하고 싶으면 건축물대장을 열람해 보면 정확한 정보를 알 수 있습니다. 건축물대장은 정부 24(www.gov.kr)에서 확인가능합니다.

 

5. 집주인의 국세, 지방세 등 체납세금이 있는지 확인해 보시길 바랍니다.

임대인이 체납금액이 많으면 경매나 공매로 넘어갈 경우가 발생할 수 있습니다. 따라서 집주인이 국세・지방세 납세증명서를 보여주지 않으면 관할 세무서에 신청해 확인하거나 홈택스에서 확인할 수 있습니다.

 

6. 계약 시 집주인과 직접 계약하는 걸 권합니다.

계약당일 집주인을 직접 만나 계약금을 주고 나머지 잔금일과 입주날짜 등을 협의하는 게 좋습니다. 신분증을 통해 집주인이 맞는지 꼭 확인해 보시고 대리인이라고 하면 신분증, 위임장, 인감증명서를 꼭 챙겨보셔야 합니다.

 

7. 계약 후 이사당일 확정일자와 전입신고를 해야 합니다.

계약서 작성이 끝나고 잔금까지 해결되었으면 입주를 해야 하는데요. 이사당일 확정일자와 전입신고를 해야 합니다. 공휴일이 끼어있으면 바로 다음날 오전에 가서 처리하는 게 좋습니다. 귀찮다고 확정일자와 전입신고를 늦게 하면 혹시 모를 근저당설정이나 중복계약 등의 피해를 당할 수 있기 때문에 바로처리하는 걸 추천드립니다.

 

전입신고와 확정일자를 받았으면 며칠뒤 꼭 한 번 등기부등본을 확인해 보는 것도 좋은 방법입니다.

 

전세계약 시 들어가야 할 특약사항은?

 

1. 허위사실로 계약 시 계약파기 특약
2. 전세자금 대출특약
3. 등기부상 권리변경 특약
4. 전세반환보증 특약
5. 수리책임 특약

 

1. 허위사실로 계약했으면 계약을 파기할 수 있다는 특약을 작성해야 합니다.

전세 계약 시 사전내용과 다르거나 세금 체납사실 등을 숨기고 계약할 경우 계약을 파기하고 계약금을 돌려받을 수 있는 특약을 작성합니다. 작성해 두면 기존사실과 다르기 때문에 계약금 분쟁이나 오해의 소지를 줄일 수 있습니다.

 

2. 전세자금 대출이 나오지 않으면 파기할 수 있는 특약을 작성해야 합니다.

계약 전 은행에서 대출이 나오는 걸 확인하고 계약해도 계약당일 여러 가지 이유로 대출이 실행되지 않을 수 있습니다. 따라서 이 조항을 미리 작성해 두면 분쟁을 사전에 예방할 수 있습니다.

 

3. 등기부상 권리가 변동될 경우 계약을 파기할 수 있는 조항을 작성해야 합니다.

물론 꼼꼼하게 등기부를 확인했어도 전입신고 전 새로운 근저당권, 가압류 등의 권리가 추가되면 계약을 해지할 수 있는 특약을 넣어두면 계약을 파기하는데 도움이 됩니다.

 

4. 전세반환보증금 가입 불가시 계약을 해지할 수 있다는 조항을 작성해야 합니다.

빌라, 다가구 등에 전세로 들어갈 때 전세반환보증금 가입을 원하는 분들은 특약조항해 안전장치로 넣어두면 도움이 됩니다.

 

5. 사전에 집을 확인해 파손부위가 있다면 특약에 작성해둬야 합니다.

계약 전 파손부위나 수리 등이 필요한 부분을 놓치면 전세를 사는 동안 오해를 불러올 수 있습니다. 사전에 집을 2~3번 방문해 필요한 부분은 미리 집주인에게 수리를 요청하고 수리가 불가하거나 파손된 부분이 있다면 특약사항에 작성해 두면 사전에 분쟁을 막을 수 있습니다.

 

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