가등기,압류&가압류 의미알고 조심하기

등기부등본을 보다 보면 가등기니 압류&가압류, 경매, 임차권 등기 등 생소한 단어들이 가끔 있는데요. 이를 무시하고 계약을 할 경우 큰 낭패를 당할 수 있습니다. 이를 모르고 들어갔더라도 법적으로 보호받을 수 있는 권리가 없기 때문에 사전에 확인해거나 아예 계약을 안 하는 게 좋습니다. 

 

부동산 가등기, 가압류&압류 알아보기

 

부동산 계약서를 작성하다가 등기부등본에 가등기, 신탁, 압류&가압류, 경매개시결정, 임차권 등기명령 등이 있으면 난감한 상황에 빠질 수 있습니다. 처음 계약서를 작성하고 잔금까지 치르고 등기까지 모든 과정을 처리하려면 통상적으로 한 달 이상의 기간이 걸릴 수 있는데요. 계약 전 가등기나 신탁, 압류 같은 게 있으면 계약을 진행하지 않으면 되지만 계약당시에는 없다가 중간에 이런 단어들이 있으면 자칫 잘못하면 큰 낭패를 당할 수 있기 때문에 등기부등본은 잔금을 치르고 나서도 몇 번을 확인해 보는 게 좋습니다.

 

그럼 이런 단어들은 어떻게 등록되고 어떤 의미인지 한번 자세하게 알아보겠습니다.

 

가등기란 무엇일까요?

가등기는 보통 계약금을 지불하고 잔금일까지 매도하는 사람이 다른 사람들과 계약하지 못하게 다른 권리를 막고자 활용되는 권리입니다. 즉 본등기를 하기전 임시적으로 등기를 해둬 본등기까지 순위를 보전해 제삼자가 개입을 못하게 하는 수단으로 사용되거나 채권 회수를 위해 사용되기도 합니다.

 

따라서 마음에 드는 집에 이런 가등기가 있으면 다른사람에게 넘어갈 수 있는 집이기 때문에 소유권에 대해 정확하게 확인하고 거래하는 게 좋습니다. 이 가등기가 있는 집을 매매할 경우 모든 권한이 매수한 사람에게  떠안기 때문에 가등기를 소멸시키고 매매를 진행해야 합니다.

 

가등기 종류

1. 소유권이전청구권 가등기
2. 담보가등기

가등기는 소유권이전청구권 가등기와 담보가등기 2종류로 나뉩니다.

 

1. 소유권이전청구권 가등기

계약자가 잔금이 조금 부족해 등기를 넘겨주면 담보대출을 받아서 잔금을 치르겠다고 하고 소유권을 넘겨줄 것을 요구할 때 매도자 입장에서는 불안하기 때문에 잔금을 받지 못할 경우를 대비해 가등기를 통해 어느 정도 안전장치를 마련하게 됩니다. 또는 개인사정으로 등기까지 시간이 많이 필요할 때 가등기를 사용하게 됩니다. 이때 사용되는  예비성격의 가등기를 소유권이전청구권 가등기라고 합니다.

 

2. 담보가등기

담보가등기는 채무를 불이행한 사람의 담보(부동산)물에 소유권에  대해 이전받을 것을 예약해 채권 보전을 위한 목적으로 사용되는 가등기입니다. 이 담보가등기는 근저당권이랑 동일한 것이라고 보시면 이해가 빠르실 겁니다. 따라서 만약 채무자가 약속한 돈을 갚지 않으면 채권자는 경매를 신청해 받을 돈을 회수할 수 있는 권리를 가지게 됩니다.

 

특히 경매에서는 이 가등기의 성격에  따라 낙찰자가 인수할 수도 있습니다. 담보가등기는 저당권으로 보기 때문에 매수를 통해 말소됩니다. 반면 소유권이전청구권 가등기는 채권이 아니기 때문에 청구권 보전으로 보고 말소기준권리보다 선수 위일 때 매수인에게 승계될 수 있습니다. 낙찰받은 후 가등기권자가 본등기를 하겠다고 하면 인수한 매수인은 집을 잃게 될 가능성이 높이기 때문에 가등기의 성격을 잘 파악해야 합니다.

 

가압류&압류는 무엇일까요?

 

가압류&압류는 돈을 빌려준 사람을 제때 받지 못하면 법원을 통해 채권추심과정에 들어가는데요. 보통 채무자가 돈이나 집, 기타 고가의 물건 등이 있음에도 돈을 값을 생각이 없을 경우 채권자는 불가피하게 법률적인 조치를 통해 돈을 받아내야 합니다. 이때 채권자는 돈을 받기 위해 법원을 통해 채무자에게 가압류&압류를 진행하게 됩니다.

 

만약 등기부등본에 이 가압류&압류가 있으면 집주인의 재정상태가 좋지 않기 때문에 그 집에 들어가는 걸 피하는 게 좋겠죠? 혹시라도 세입자로 들어가거나 매매를 진행할 경우 돈이나 집을 못 받을 경우가 발생할 수 있습니다.

 

압류

집주인이 빌린돈을 제대로 갚지 않으면 돈을 빌려준 사람(채권자)이 법원의 집행기관을 통해 집이나 통장 등 채무자의 모든 재산을 처분하지 못하게 금지시키는 절차를 압류라고 통칭하고 있습니다. 예전에는 '차압'이라고 불리기도 했으며, 세금이 체납될 경우에도 구청이나 세무서 등의 행정기관이 부동산 등에 압류를 걸 수 있습니다.

 

가압류

압류를 하기전 채무자의 재산을 파악해 법적 절차가 진행되는 과정에서 재산을 숨기지 못하도록 임시적인 압류를 취하게 됩니다. 이를 가압류라고 하고 지급명령신청이나 민사소송을 제기하기 이전에 채무자의 부동산 등 재산을 파악해 그에 대한 가압류신청서를 작성하고 제출함으로써 설정됩니다.

 

이 가압류는 보통 부동산과 채권으로 나눌 수 있으며, 부동산은 설정된 가압류를 통해 강제경매신청을 진행할 수 있어 손위운 반면, 채권가압류는 민사소송으로 해결하기 때문에 비용이나 추심과정에서 더 골치 아픈 일이 발생할 수 있습니다.

 

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