등기부등본 정확하게 보고 안전하게 거래하기

집을 계약할 때 계약 전 꼭 등기부등본을 확인해 내가 살집이 안전한지 위험한지 확인하는데요. 이 등기부등본만 제대로 볼 줄 알면 모든 사기를 피할 수는 없지만 그래도 어느 정도는 안전하게 거래할 수 있습니다.

 

등기부 등본은 인터넷 등기소에서 발급받거나 부동산 중개소에 알아서 등기부를 보여줍니다. 또는 주민센터 무인민원 발급기에서도 확인이 가능하지만 간혹 발급되지 않은 발급기도 있으니 참조하시길 바랍니다.

 

그럼 본격적으로 등기부등본을 어떻게 보는지 조심해야할 사항은 무엇이 있는지 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

 

등기부등본 구성

 

• 표제부 : 건물정보 및 주소
• 갑구 : 소유권에 관한 사항
• 을구 : 소유권 외 권리사항

등기부 등본은 주민등록과 같이 부동산의 전반적인 내용이 표시되어 있는 신분증으로 보시면 이해가 쉽습니다. 여기에는 크게 표제부, 갑구, 을구로 나눠져 있고 소유자나 근저당설정, 채권최고액, 가압류 등의 내용이 표시됩니다.

 

1. 등기부등본 - 표제부

• 1동 건물의 표시에 대한 표제부
• 전유부분에 대한 표제부

표제부에는 1동 건물의 표시, 전유 부분에 대한 표제부로 나뉘고 토지 및 대지권에 대한 내용이 포함되어 있습니다.

 

표제부 - 1동 건물의 표시

집합건물 1동에 대한 표시를 나타냅니다. 등기한 날짜가 나오고 조재지 주소, 전체 건물이 5층이라고 하면 1층에서 5층까지 건물내역(구조, 층수, 용도, 면적)이 표시됩니다. 이 부분에서는 특히 건물의 종류를 잘 봐야 합니다. 상업용이나 주거용이 아닌 곳이 주거용으로 사용되고 있는 경우도 있기 때문입니다.

 

대지권의 목적인 토지의 표시

집합건물이 속해있는 토지의 지목(대지, 공장용지, 학교용지, 도로, 하천 등)과 면적 등이 표시됩니다. 아파트나 빌라 등은 대부분 대로 표시되고 토지거래를 할 경우 이 부분을 유심히 확인해야 합니다. 지목에 따라 가격에 미치는 영향이 크기 때문입니다.

 

표제부 - 전유 부분의 건물의 표시

 

집합건물 중 본인이 계약할 세대에 대한 층과 호수, 면적 등이 나오는 부분입니다. 여기에 표시되는 면적은 전용면적으로 나오기 때문에 공급면적보다 적을 수 있습니다. 간혹 헷갈릴 수 있기 때문에 건물번호 부분을 잘 확인해 계약하는 동과 호수가 맞는지 확인해야 합니다.

 

대지권의 표시

위에서는 전체 집합건물의 토지 부분을 표기했다면 여기에선 대지권 종류와 해당 계약 세대의 대지권 비율, 면적 등이 표기됩니다. 맨 앞부분에 있는 대지권 종류는 대상이 되는 권리를 표시한 것으로 소유권대지권이 일반적입니다. 대지권 비율은 집합건물 전체 중 해당 세대가 가지고 있는 지분을 나타내는 것으로 재건축이나 재개발을 생각하고 매매한다면 이 부분을 유심히 봐야 합니다.

 

2. 등기부 등본 - 갑구

갑구는 소유권에 관한 사항이 적혀있어 소유권에 대한 권리관계를 파악할 수 있습니다. 여기서 가압류나 가처분 등의 소유권 다툼이 있으면 표기됩니다. 표기되는 내용은 순위번호, 등기목적, 접수, 등기원인, 권리자 및 기타 사항 순서로 나옵니다.

 

권리자 및 기타 사항에 제일 마지막에 나오는 사람이 현재 소유자며, 거래금액이나 주소, 성명 등이 함께 나옵니다. 보통 부부가 공동 소유를 했으면 소유자 A지분 1/2, 소유자 B지분 1/2로 표기되고 단독소유면 소유자로만 표기됩니다.

 

여기서 주의할 부분은 갑구에 가등기, 신탁, 압류, 가압류, 경매개시결정 등이 표기되어 있으면 문제가 생기 소지가 아주 많기 때문에 거래할 때 신중해야 합니다. 이때 순위 번호에 나오는 등기순서가 권리의 우선순위가 되고 만약 빨간 줄이 그어져 있으면 이미 해결되었거나 지나간 내용이기 때문에 크게 신경 쓸 필요는 없습니다.

 

또 소유권이 최근에 자주 변동되었거나 상속등으로 지분으로 많이 나눠져 있으면 의심을 해보시길 바랍니다. 특히 상속의 경우 소유권 분쟁이 발생할 수 있으니 지분관계에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

 

3. 등기부 등본 - 을구

 

을구는 소유권 이외의 권리가 표시되어 있습니다. 여기에서 근저당권으로 얼마의 대출을 받았는지 전세권, 지역권, 지상권 등이 있는지를 확인할 수 있습니다. 

 

부동산 계약을 진행할 때 등기부등본을구내용을 파악할 수 있어야 안전한 집을 판단할 수 있습니다. 물론 갑구의 가압류나 가등기 등이 있으면 계약을 하지 않으면 되지만 을구의 근저당권은 대부분 부동산 거래에 있어서 포함되어 있기 때문에 기본적인 내용은 숙지하고 계시는 걸 추천합니다.

 

매매 시에는 근저당설정이나 임차권에 대한 내용이 있어도 합의를 통해 인수를 할 건지 말소를 할건지 정할 수 있지만 세입자로 들어가게 될 경우에 근저당이 높게 설정되어 있으면 나중에 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 발생할 수 있습니다. 

 

금융권의 근저당권은 보통 채권최고액으로 표기되는데 이는 그간 이자 및 공과잡비 등을 모두 포함해 실제 빌린 돈보다 120~130% 정도 책정합니다. 즉 1억 2000만 원의 채권최고액이 등기부에 있다면 실제 근저당은 1억이라라는 거죠.

 

근저당이 있어도 안전하게 들어가려면 보증금을 낮게 설정해 계약을 하면 됩니다. 이는 보증금이 적은 세임 자를 보호해 주는 제도중 최우선변제권을 이용하면 되는데요. 서울의 경우 경매로 넘어갈 경우 보증금 1억 6500만 원까지 보증금에 대해 보호받을 수 있습니다. 각 지역마다 최우선 변제금액이 다르기 때문에 꼭 확인하시길 바랍니다.

 

하지만 별로 추천해드리고 싶진 않습니다. 저 역시 경매를 통해 세입자를 만나봤지만 경매가 끝날 때까지 마음대로 이사를 가지도 못하고 경매기간 동안 엄청난 스트레스를 받는 걸 볼 수 있었습니다.

 

이외에 전세권이나 기타 지상권이 설정되어 있으면 다른 집을 그냥 알아보시면 됩니다.

 

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끝으로 오늘은 등기부등본 보는 법에 대해 포스팅한 내용이라 등기부 등본에 가끔 나오는 가압류나 가등기, 경매개시 등의 내용은 다음에 한번 다뤄보도록 하겠습니다.

 

그리고 등기부 등본을 한 번만 확인하지 마시고 거래를 마치고 다시 등기부 등본을 확인해 보시길 바랍니다. 근저당이 없더라도 갑자기 근저당이 설정된다든지 다른 내역이 있을 수 있으니 적어도 계약부터 계약이 끝난 후까지 몇 번 확인해 보시길 추천드립니다.

 

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