경매에서 대항력(전입신고)의 성립요권은?

임대차 기간이 지나면 임대인은 임차인에게 보증금을 돌려줘야 합니다. 당연히 돌려받아야 하는 돈이죠. 하지만 임대인이 세입자가 안 구해지거나 돈이 없어 돌려주지 못한다는 경우가 있습니다.

 

혹시라도 전세금을 주고 살고 있는 집이 경매로 넘어간다면 걱정이 앞서는데요, 대항력만 갖추고 있으면 아무런 문제가 되지 않습니다. 단지 경매를 진행해야 하기 때문에 시간이 걸릴 뿐이죠.

 

이 대항력이 갖추기 위해서는 전입신고가 제일 중요합니다. 그럼 이 대항력이 어떻게 작용하고 성립요건은 어떻게 되는지 확인해 보겠습니다.

 

전입신고는 곧 대항력

 

임대차계약이 종료되어 임대인에게 보증금을 돌려받지 못하면 어떻게 해야 할까요?

 

먼저 근저당이 임차인 확정일자보다 날짜가 빠른지 늦은 지를 확인해 보시길 바랍니다.

이유는 경매로 넘어갈 경우 근저당 보다 전입신고일이 빠르면 대항력이 자동으로 생기고 근저당 보다 날짜가 늦으면 대항력이 없습니다. 보통 경매에서는 선순위 임차인, 후순위 임차인으로 구분하고 있습니다.

 

쉽게 얘기하면 혹시라도 경매로 임차인이 살던 집이 넘어갈 경우 근저당 날짜보다 전입신고가 빠르면 원래 집주인한테 받지 못하더라도 경매 낙찰자에게 받을 수 있습니다. 반대로 날짜가 근저당 보다 더 늦다고 하면 경매 낙찰자에게 받을 수 없습니다.

 

예를 들어 2023년 1월 5일 근저당설정이 있고 전입신고일이 2023년 1월 4일이라면 선순위로 대항력을 갖출 수 있습니다. 하지만 전입신고가 2023년 1월 6일이라고 하면 후순위로 대항력이 없습니다.

 

이런 이유로 간혹 나쁜 집주인들은 이를 악용해 동일한 날짜에 임차인 계약일과 근저당설정을 진행해 등기부 등본상 근저당 날짜가 전입일보다 먼저 표기되는 일이 발생하는 경우가 있었습니다.

 

전입일자가 근저당 보다 빨라 대항력이 있으면 경매로 인해 소유자가 바뀌더라도 보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 갖추게 됩니다. 경매에서 보증금 전액을 배당받지 못해도 인수한 낙찰자가 나머지 금액을 지급해야 합니다.

 

추가로 하나더 말씀드리면 전입신고와 확정일자는 받았다면 우선변제권으로 배당을 받을 수 있는 권리가 생깁니다.

경매는 보통 낙찰금액에서 권리분석을 통해 1순위, 2순위, 3순위에 따라 배당액이 순차적으로 지급됩니다.

 

경매로 넘어가 전입신고와 확정일자를 받았다면 배당신청을 하라고 법원에서 연락이 오게 되어있습니다. 이때 배당을 받을 건지 안 받을 건지는 잘 판단하시면 됩니다.

 

하지만 선순위 임차인(대항력)이 1순위라면 배당신청을 하지 않아도 결국 낙찰자에게 받을 수 있기 때문에 대항력만 있다면 보증금에 걱정하지 않아도 됩니다.

 

또한 대항력만 있다면 임차인은 임대인이나 낙찰자뿐만 아니라 상속인, 매수인 등 제삼자에게도 임차권을 주장할 수 있습니다.

 

그럼 이런 대항력이 성립할려면 어떤 요건을 갖춰야 할까요?

 

대항력과 성립요건

 

• 전입신고
• 실제점유(거주), 이사X

 

근저당보다 확정일자가 빠르다고 별 문제없겠지?라고 생각하면 큰일 날 수 있습니다.

대항력이나 우선변제권은 실제로 거주하는 곳에 점유를 하고 있어야 하고 위에서 설명했듯이 전입신고가 되어 있어야 합니다. 이 전입신고는 신고일 다음날 0시부터 적용됩니다.

 

예를 들어 6월 10일에 전입신고를 했다면 1일 후인 6월 11일 오전 0시부터 대항력을 갖게 됩니다.

참고로 금융권의 근저당 설정은 당일 바로 효력이 발생합니다.

 

따라서 전입신고가 근저당보다 빠르다고 이사를 하거나 거주를 하지 않으면 대항력을 상실할 수 있기 때문에 꼭 기억하시길 바랍니다. 만약 경매로 넘어갔다면 경매가 끝날 때까지 점유를 하고 있어야 합니다.

 

예전에 이런 경우도 있었습니다. 집주인이 급해서 근저당을 설정해야 한다고 임차인에게 잠깐만 전입을 빼주고 근저당 설정 후 다시 전입신고를 하면 된다는 말도 안 되는 경우가 있었는데요, 이런 경우 절대로 전입을 빼면 안 됩니다. 전입을 빼는 순간 내 보증금은 안전하지 않습니다.

 

여기서 갑자기 꼭 이사를 해야 한다거나 지방으로 발령을 받아 거주하고 있는 집을 빼야 하는 상황이 발생할 수 있는데요. 이런 경우에는 법원에 임차권 등기명령을 신청할 수 있습니다. 임차권 등기가 되면 임차인은 이사를 가더라도 종전 주택에 대한 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다.

 

이 임차권 등기명령 제도는 다음시간에 한번 다뤄보도록 하겠습니다.

 

등기부등록 확인

등기부 등본을 확익할 때 임차인의 전입신고일 보다 앞선 근저당권도 확인해야 하지만 가등기담보권, 압류, 가압류, 경매개시등기, 전세권 등이 있는지도 확인을 해야 합니다. 위와 같은 사항이 표기되어 있으면 대항력을 갖출 수 없기 때문입니다.

 

등기부를 확인하고 선수 위인 대항력을 갖고 있지 않거나 보증보험 등이 없다면 미리 전세금반환 청구소송을 활용하는 방법이 효과적일 수 있습니다.

 

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대략적으로 전입신고가 얼마나 중요한지 살펴봤는데요. 이 신고하나 가 나의 보증금을 안전하게 할 수도 있고 영영 못 받을 수도 있습니다. 귀찮다고 이사하고 미루지 말고 될 수 있으면 빨리 전입신고를 하시기 바랍니다.

 

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