마천 4구역 재개발, 사업내용 및 세대수, 분양가정보

재개발 사업을 끝자락에 다다른 마천 4 구역이 관리처분계획인가를 준비하고 있습니다. 마천 4 구역은 재개발을 통해 지상 최고 33층, 총 1372세대로 건립될 예정으로 올해  하반기나 내년 상반기에 관리처분인가를 획득할 것으로 보입니다.

 

올해 초에는 조합원 분양까지 마쳤으며, 시공사는 현대걸설로 현재 설계 변경도 함께 추진해 고급주거단지를 만들계획에 있습니다.

 

 

마천4구역 조감도

 

마천 4구역 재개발로 1372세대 건립

 

• 사업종류 : 주택정비형 재개발정비사업
• 사업위치 : 서울특별시 송파구 마천동 323번지 일대
• 구역면적 : 60,653㎡
• 건폐율 : 21.17%
• 용적률 : 297.71%
• 단지규모 : 지하 3층~지상 33층, 10개 동
• 세대수 : 1372세대
• 시공사 : 현대건설
• 조합원 : 599명

 

먼저 기본정보부터 알아보겠습니다.

마천동 323번지 일대에 위치한 마천 4 구역은 60,653㎡ 면적에 지상 최고 33층, 1372세대를 계획하고 있습니다. 조합원은 599명이고 현금청산 대상은 94명입니다. 총세대수 중 임대는 307세대(임대 262세대, 장기전세 45세대)가 포함되어 있습니다.

 

시공사는 현대건설로 하이엔드 브랜드인 디에이치를 적용해 단지명은 디에이치 클라우드가 적용될 예정이라고 합니다. 현대건설이 하이엔드 브랜드가 적용되는 만큼 고급스러운 단지로 탄생할 것으로 보이는데요. 조합은 고급 주거단지를 위해 단위세대평면을 보강하고 동별 엘리베이터를 2대씩 배정, 각 세대 천정고 상향 조정 등의 설계변경을 추진할 예정입니다.

 

마천 4 구역 재개발 진행과정

• 2008년 8월 정비구역지정
• 2014년 4월 조합설립추진위원회 승인
• 2015년 7월 조합설립인가
• 2021년 4월 사업시행인가

 

마천 4 구역은 2008년에 정비구역으로 지정되어 올해까지 15년 동안 재개발을 진행 중에 있습니다. 올해 1월부터 조합원 분양신청을 마쳐 조합원 93%가 분양신청을 마친 것으로 알려졌습니다. 현재 관리처분 관리처분계획(안) 공람공고가 완료되면 오는 9월에 이사회 및 대의원회 의결 과정을 거쳐 총회를 개최할 예정입니다. 

 

조합은 별문제가 없으면 내년 상반기에 이주를 시작할 수 있게 차질 없이 진행하기 위해 박차를 가하고 있다고 합니다. 올해 안으로 관리처분인가를 받으면 가능해 보이지만 내년 상반기에 관리처분인가를 받으면 하반기정도에 이주가 시작될 것으로 예상됩니다.

 

마천 4 구역 재개발 타입별 세대수

 

타입	조합원	일반분양
39타입	104세대
45타입	31세대	14세대
49타입	142세대
59A타입	219세대	129세대
59B타입	109세대	38세대
59C타입	64세대	64세대
59D타입	54세대	32세대
84A타입	294세대	21세대
84B1타입	78세대
84B2타입	31세대	2세대
84B3타입	122세대	8세대
84C타입	46세대	46세대
84D타입	46세대	4세대
100타입	32세대

 

조합원과 일반분양세대수는 1065세 개가 예정돼 있고 임대주택 175세대, 장기전세 132세대로 나눠져 있습니다. 조합원 분양신청은 599명이지만 1+1 이 있는 것으로 보입니다. 일반분양은 현재 358세대가 나올 것으로 예상됩니다.

 

타입별 세대수를 알 수 있듯이 다양한 평면으로 구성되어 있고 중소형 평형대가 대부분이며, 대형평형인 100 타입이 32세대 정도 계획되어 있습니다.

 

마천 4 구역 추정분양가

타입	조합원 평균 분양가(원)	일반 평군 분양가(원)
45타입	575,145,000	647,499,000
59A타입	740,113,000	844,753,000
59B타입	748,394,000	854,205,000
59C타입	739,863,000	844,467,000
59D타입	742,525,000	847,506,000
84A타입	987,303,000	1,179,970,000
84B1타입	994,170,000	1,188,177,000
84B2타입	997,670,000	1,192,360,000
84B3타입	997,670,000	1,192,360,000
84C타입	988,467,000	1,181,361,000
84D타입	986,992,000	1,179,598,000
100타입	1,145,670,000	1,384,288,000

 

추정비례율은 조합원 분양당시 118%였지만 관리처분계획(안)에는 109.76%로 표시되어 있습니다. 이유는 사업비 증가에 따라 추정비례율이 하락한 것으로 보입니다.

 

59 타입의 경우 조합원 분양가는 평균 7억 4000만 원~7억 4800만 원을 보여주고 있고 일반분양가는 8억 4400만 원~8억 5400만 원 수준으로 책정되어 있는 걸 알 수 있습니다. 조합원 평당 가격은 약 2960만 원, 일반분양가는 평당 3400만 원 정도입니다.

 

84 타입의 경우 조합원 분양가는 평균 9억 8700만 원~9억 8600만 원이고 일반분양가는 11억 9200만 원 수준입니다. 조합원 평당 가격은 약 2926만 원, 일반분양가는 평당 3500만 원 정도로 계산되네요.

 

통상적으로 조합원 분양가의 120% 정도인 타 사업지에 비해 일반 분양가는 115% 정도로 조금 저렴한  것으로 생각되지만 추후 공사비 증액 등으로 비례율이 내려가면 일반분양 가격이 올라갈 것으로 예상됩니다.

 

그럼 주위도 한번 시세를 확인해 보겠습니다.

2022년 1월 입주한 송파시그니처 롯데캐슬은 25평(59 타입)이 올해 7월 11억 5000만 원에서 11억 7500만 원까지 거래되었고, 33평(84 타입)은 올해 6월까지 11억, 11억 4000만 원과 최고 13억 8000만 원에 신고되어 있습니다.

 

마천 4 구역 입지분석

 

• 지하철 4호선 마천역 역세권
• 위례트램 마천역 예정
• 위례호수공원 인접
• 위례신도시 상권 공유

 

마천 4구역 재개발 사업지는 지하철 5호선 마천역이 바로 위쪽에 위치해 재개발이 완료되면 걸어서 3분 이내로 갈 수 있는 역세권 단지로 거듭날 것으로 보입니다. 또 향후 마천역은 위례트램이 예정돼 있어 교통환경은 더욱 좋아질 전망입니다.

 

위례(선) 트램 착공, 마천역~복정역, 남위례역 연결

위례(선)트램 착공, 마천역~복정역, 남위례역 연결

 

차량을 이용해도 송파대로와 서울외각순환로, 위례대로가 가까워 편리하게 도심 내외로 이동할 수 있는 입지입니다.

 

교육환경을 조금 살펴보면 마천초등학교, 거원중학교, 위례솔중학교, 인공지능고등학교 등이 있지만 거리가 가깝진 않고 생각만큼 학교가 많지 않아 다소 아쉬운 부분입니다.

 

생활환경은 위례신도시와 인접해 스타필드 위례는 물론 가든파이브 등 우수한 상권을 공유할 수 있고 도보로 이동이 가능한 마천중앙시동도 가까이 있습니다. 바로 앞쪽으로는 위례호수공원까지 있어 여유로운 녹지환경도 누릴 수 있습니다.

 

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입지는 학군이 다소 아쉬운 부분이지만 크게 교통은 아주 우수합니다. 일반 분양 가격도 크게 높아 보이지 않고요.

거래되는 가격을 보면 장기적인 투자관점에서는 괜찮아 보이지만 단기적으로 접근하기에는 큰 득이 없어 보입니다.

 

하지만 실입주를 원하는 분이라면 충분이 매리트가 있는 사업지라고 판단됩니다.

재개발 사업지는 관리처분인가가 떨어지면 거래가 제한됩니다. 단 예외사항이 있긴 하지만 관심 있는 분들은 눈여겨봐도 좋은 사업지라고 생각되니 잘 판단하시고 접근하시길 바랍니다.

 

조합원 양도(승계) 가능 경우, 예외사항들은?

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마천 1구역 최고 49층, 총 2647세대로 변경중

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마천동 93-5번지(마천 5구역), 2200세대 건립

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