마포 공덕 1구역(마포 자이 힐스테이트)관리처분 내용 및 분양가

마포 공덕 1 구역인 마포 자이 힐스테이트가 지난 2018년 4월 관리처분인가를 받았지만 공사비 갈등으로 아직 착공도 못 들어가고 있었습니다. 하지만 지난달 31일 마포구청으로 부터 관리처분 변경인가를 획득해 조합에서는 올해 하반기인 10월에 착공에 들어가겠다고 밝혔습니다. 마포 1 구역은 지하철 5호선 공덕역을 이용할 수 있는 역세권으로 재건축으로 지상 최고 22층, 총 1101세대를 건립하게 됩니다.

 

 

공덕 1구역 조감도

 

공덕1구역 사업추진 내용

 

• 사업위치 : 서울시 마포구 공덕동 105-84번지 일대
• 구역면적 : 58,427㎡
• 건폐율 : 24%
• 용적률 : 250%
• 사업규모 : 지하 4층~지상 최고 22층, 10개 동
• 세대수 : 1101세대(임대주택 65세대)
• 시공사 : 현대건설, GS건설 컨소시엄

공덕 1 구역 마포자이 할스테이트는 2018년 4월 첫번째 관리처분계획인가를 받고 2019년 두번째 관리처분을 받았지만 공사비 문제로 아직까지 착공에 들어가지 못하고 있습니다. 하지만 지난 2월 공덕1구역 조합 측과 시공사 간 평당 613만 원의 공사비를 합의함에 따라 올해 10월쯤 착공에 들어갈 전망입니다.

 

공덕 1 구역은 재건축을 통해 지하 4층~지상 22층 규모, 11개동, 총 1101세대를 건립할 예정입니다. 이번 관리처분계획변경인가에서 변경된 부분은 분양대상자, 보류지, 재건축 소형주택계획, 수입 추산액, 사업비용 등이 달라졌습니다.

 

공덕1구역 관리처분계획인가 변경내용

먼저 공덕1구역 조합원 분양이 438명에서 18명 증가한 456명으로 늘어났습니다. 또 보류지는 당초 5세대에서 11세대로 변경해 민원해소 및 소송을 대비해 추가적으로 더 확보한 것으로 알려졌습니다.

 

수입추산액은 2019년 관리처분인가당시 8337억 원이었지만 이번에는 1조 928억 원으로 새롭게 추산되었습니다. 이중 조합원 분양은 4020억 원, 소형주택 매각 82억 원, 일반분양 6000억 원, 보류지 73억 원, 근린생활시설 200억 원 정도의 내역이 나왔습니다. 비례율은 전과 동일한 108.58%로 계산되었습니다.

 

공덕 1 구역 조합원・일반 추정분양가

 

• 조합원분양 평당 2100만 원
• 일반분양 평당 4193만 원

제일 관심이 많은 분양가의 경우 2023년 5월 관리처분 변경에 대한 총회에서 조합원 분양가는 평당 2100만 원, 일반분양가는 평당 4193만 원으로 책정되었습니다. 이에 따라 계산을 해보면 조합원 분양가는 전용 59 타입의 경우 5억 초중반, 84 타입은 7억 초반, 114 타입은 9억 중반정도 나옵니다. 일반 분양가는 전용 59 타입이 10억 중후반대, 84타입이 13억 후반에서 14억 중후반대, 114타입이 19억원대 수준으로 계산됩니다.

 

인근 시세를 보면 2014년 준공한 마포래미안 푸르지오가 59 타입이 13억~13억 5000만원, 84 타입이 17억원대의 매매가를 형성하고 있습니다. 2015년 준공한 공덕자이는 59타입이 12억 중후반대 수준이고 84타입이 14억 후반에서 15억 초반대에 매매되고 있습니다.

 

공덕 1 구역 입지분석

공덕1구역 마포자이 힐스테이트는 지하철 5호선 애오개역과 200m 내에 위치해 있는 역세권 단지입니다. 지하철 5호선을 통해 여의도 업무지구까지는 약 14분 정도 소요되고 강남업무지구까지는 약 44분 정도 나오는 걸로 예상됩니다. 바로 인근에는 공덕자이 아파트와 공덕삼성래미안 2차가 붙어있고 서울서부지방검찰청이 인접해 있습니다.

 

학교는 반경 800m 내에 서울소의초등학교, 아현초등학교, 아현중학교, 환일고등학교 등이 있어 등하교 시 큰 어려움 없이 도보로 이동이 가능합니다. 생활환경은 이마트 마포점이 1km 내외로 위치하고 롯데 아웃렛과 롯데마트도 약 1.3km 거리에 있어 편리하게 이용할 수 있습니다. 또 한강공원까지는 다소 거리가 있고 효창공원이 인근이 있지만 직선도로가 없어 이용하기에는 불편해 보입니다. 하지만 인근에 작은 공원들이나 어린이 공원들이 있습니다.

 

공덕1 구역 평면도 및 세대수

평형	전용면적	세대수
59A	59.9860㎡	290세대
59B	59.9963㎡	34세대
84A	84.9867㎡	131세대
84B	84.9881㎡	121세대
84C	84.9802㎡	93세대
84D	84.9940㎡	293세대
84E	84.9861㎡	12세대
114A	114.9812㎡	112세대
114B	114.9749㎡	15세대

 

공덕 1구역 마포 자이힐스테이트 평면도

공덕1구역 각세대별 평면도

 

공덕 1구역 마포 자이힐스테이트 평면도를 보면 3개 타입으로 비교적 간결하게 구성되어 있습니다. 하지만 소형, 중형, 대형 평면까지 갖춰져 다양하게 분포되어 있습니다. 특이점이 있다면 84A타입이 방이 4개로 되어 있는 걸 알 수 있는데요. 주방옆에 있는 방은 엄청 좁아 보이긴 합니다. 

 

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