근저당 잡힌 집, 매매・전세・월세 계약시 주의사항

마음에 드는 집을 발견하기는 쉬운 일이 아닙니다. 가족 구성원들의 상황이나 직장까지 가는 거리, 아이들 교육문제, 생활인프라, 자본 등을 모두 고려해야 하죠. 여차저차해서 마음에 드는 집을 발견해 매매를 진행하려고 할 때 근저당이 잡혀있는 경우가 있습니다.

 

이런 경우에는 근저당을 없애야겠죠?

자금이 부족하면 근저당을 없애지 않고 인수하는 쪽으로 방향을 잡을 수도 있습니다.

 

집에 대한 근저당이 적은 액수도 아니기 때문에 매매할 때 주의 깊게 살펴보고 거래에 임해야 합니다. 그래서 근저당이 잡혀있는 아파트나 빌라 등을 거래할 때 무엇을 주의해야 하는지 알아보겠습니다.

 

 

계약서 작성하는 남자

 

근저당권 잡힌 집 거래할때 알고 있어야 할 사항

 

근저당권이 잡혀있는 집의 경우 대부분 위험한 거 아냐?라고 생각할 수 있지만 꼭 그렇지만은 않습니다. 계약을 진행할 때 특약사항이나 인수조건 등을 당사자와 직접 협의보고 계약을 체결하면 별문제 없이 거래할 수 있습니다.

 

다만 근저당이 없는 집보다는 단계가 까다로울 수 있습니다. 특약사항에 추가내용을 기입하거나 근저당권 말소를 확인해야 하는 경우 등이죠.

 

얼마 전까지만 해도 전세사기 등으로 피해를 보신 분들도 있고 깡통전세로 사회 이슈가 된 적도 있습니다. 아직까지 뿌리 뽑진 못했지만 정부에서는 여러 가지 정책들을 내놓고 있죠.

 

물론 정부의 감독도 중요하지만 계약당사자인 본인이 좀 더 신경을 써야 합니다. 부동산 중개소 말만 믿고 덥석 계약하기보단 등기부 등본을 꼭 확인하고 문제가 없는지 체크해야 합니다.

 

근저당권이 있는 집을 매매나 전월세로 계약할 경우 조금의 차이가 있기 때문에 어떤 걸 체크하고 주의해야 할지 다뤄보겠습니다.

 

근저당권, 채권최고액을 알고 가자

등기부등본 을구 표기 - 근저다설정 예시

 

아시는 분도 있지만 조금 헷갈려하는 분들을 위해 근저당권부터 알아볼게요.

 

사전적 의미로 근저당권은 채무자가 채무의 담보로 제공되는 부동산에 다른 채권자들보다 먼저 돈을 받을 수 있는 권리를 말합니다. 향후 돈을 못 받을 경우 이 근저당권은 법원에 경매를 신청할 수 있는 권한이 생기게 됩니다.

 

그래서 등기부 등 '을구'에 보면 '근저당권설정'이라는 문구가 있으면, 집주인이 집을 살 때나 집을 담보로 은행에서 돈을 빌렸다는 의미입니다.

 

이 근저당은 은행에서 실제 빌린 돈보다 많은 금액으로 표시됩니다.

무슨 말이냐면 은행은 집을 담보로 대출을 해주면 통상적으로 대출금의 120%를 설정합니다. 은행에서 대출에서 발행하는 공과잡비는 물론 차후에 문제가 생겨 경매로 넘길 때 비용 등 모든 걸 포함한 금액입니다.

 

예를 들어 10억짜리 집이 있다고 해볼게요.

집을 계약하려고 하는데 등기부등본을구에 근저당권이 7억 4천만 원이 표기되어 있으면, 실제 집주인이 빌린 돈은 6억입니다. 즉 위에서 설명드린 것처럼 채권채고액을 은행에서는 120% 설정하기 때문이죠.

 

그럼 근저당이 잡혀있는 집을 거래할 때 무엇을 주의해야 할까요?

 

 

등기부등본 정확하게 보고 안전하게 거래하기

등기부등본 정확하게 보고 안전하게 거래하기

 

매매로 근저당 잡힌 집을 거래할 때 주의사항

일반매매로 집을 거래할 때는 매도인과 매수인이 서로 합의 후 거래조건을 정해 거래를 진행합니다. 이때 집주인과 직접 합의하고 거래해야 합니다. 계약금부터 잔금까지 일정 등을 합의해야 하고 이사날짜 등 세부적인 내용까지 확인이 필요하기 때문에 대리인과의 계약은 비추입니다.

 

실거주 목적이라면 계약이 진행되면 등기부상 나오는 사람과 계약인이 동일인인지 신분증을 확인하고 근저당 권리를 말소할 건지 그대로 인수할 건지 합의하에 진행하시면 됩니다.

 

세 가지 사례를 보겠습니다.

매매계약 시 근저당을 그대로 인수할 경우

근저당권과 세입자 보증금을 인수하는 조건으로 계약하면 근저당권 해당 은행에 가서 필요한 서류를 받아 본인명의로 변경하고 세입자 보증금이 변동이 없으면 소유권 이전과 동시에 별다른 계약서 작성을 하지 않아도 자동 인수를 하게 됩니다. 

 

매매계약 시 근저당권 말소 조건으로 인수할 경우

집을 파는 매도인에게 근저당권 말소를 요구하면 근저당권 말소 후 소유권 이전을 하면 됩니다. 다만 세입자가 대항력을 갖췄다면 그대로 보증금을 인수해야 합니다.

 

매매계약 시 근저당권과 임차인 말소 후 거래할 경우

근저당권과 임차인 말소까지 요구했다면 기존 집주인이 대출과 세입자 보증금을 모두 해결하고 나면 거래를 진행하면 됩니다.

 

여기서 주의할 사항은

첫 번째로 3가지 거래 전부 등기부등본을 세밀하게 확인해야 합니다.

갑구에는 가압류, 압류, 가처분, 가등기, 신탁등기, 경매개시결절 등기 등이 있는지 파악하고 을구에는 근저당권, 전세권, 지상권, 임차권 등의 권리를 확인해야 합니다.

 

두 번째로 거래할 집에 직접 방문해 현장답사를 진행해야 합니다.

간혹 불법 건축물이나 유치권, 미등기 임차권이 있는지 등을 사전에 파악해 두는 게 좋습니다. 불법 건축물, 유치권이 있으면 향후 대출을 실행할 때 받기 힘들 수 있습니다.

 

또 실거주가 목적이라면 유치권은 많은 시간과 합의금 등이 필요하기 때문에 시간이 여유 있으신 분이 아니라면 그냥 다른 곳을 알아보는 걸 추천합니다.

 

세 번째로 근저당권 인수 시 승계방식을 계약서에 정확하게 기입해야 합니다.

 

근저당권은 해당은행에 대출금액만큼 입금하면 말소가 진행되기 때문에 크게 신경쓸 부분은 없습니다.

 

전세로 근저당 잡힌 집 계약할 때 주의사항

집계약하는 이미지

 

전세로 계약을 하려다 근저당권이 있다면 먼저 집주인에게 말소를 해줄 건지 말건지를 확인해야 합니다. 말소를 해준다고 하면 아무런 문제가 없지만 말소가 되지 않는 상태에서 들어가는 건 위험합니다.

 

특히 근저당권이 높게 설정되어 있다면 다른 집을 알아보시는 게 좋습니다. 근저당권이 높으면 임대인의 상황이 좋지 않을 수 있고 향후 경매 등으로 넘어가 보증금을 못 받을 수 있습니다.

 

피치 못할 사정으로 계약을 해야 한다면 아래 주의사항을 꼭 기억하시길 바랍니다.

첫 번째로 집주인이 근저당 금액이 크지 않아 전세금으로 해결된다면 말소 후 1순위 임차권을 확보 후 들어가시길 바랍니다. 1순위만 확보하면 향후 경매에 넘어가도 안전하게 보증금을 지킬 수 있습니다.

 

만약 받은 전세금으로 집주인이 근저당을 말소할려고 하면 부동산중개소나 은행 등에서 직접 만나 전세금을 입금하고 근저당 말소여부를 정확하게 확인해야 합니다. 물론 계약서에도 근저당 000월을 동시상환한다는 내용을 기입하는게 좋습니다.

 

두 번째로 근저당 말소가 어려우면 소액임차인을 보호해 주는 우선변제 금액을 활용해 소액으로 보증금을 납입하고 월세로 돌리는면 됩니다. 이럴 경우에는 경매로 넘어가도 우선변제 금액에 한해서는 보호를 받을 수 있습니다.

 

우선 변제금액은 조금씩 조정되기 때문에 꼭 확인이 필요하고 경매로 넘어갈 경우 계약당시 연도기준으로 적용된다는 점을 알고 계시길 바랍니다.

 

세 번째로 근저당 금액이 높으면 계약을 해서는 안 되는 게 베스트고 피치 못해 계약을 할 경우에는 보증금 없이 월세로만 계약하시면 됩니다.

 

월세로 근저당 잡힌 집 계약할 때 주의사항

 

근저당이 많이 잡혀 있는 집경우 월세로 많이들 계약하고 있습니다. 특히 월세는 보증금이 크기 않기 때문에 우선변제를 받을 수 있습니다. 다만 근저당이 높은 집이라면 보증금을 최대한 낮추거나 월세로만 계약하는 게 더 효과적입니다.

 

참고로 근저당이 1순위지만 매매되는 경우 근저당이 말소되면 월세로 사는 임차인은 1순위로 대항력 있는 임차인의 요건을 갖춰 보증금에 대한 걱정을 덜 수 있습니다.

 

대항력만 갖추고 있으면 경매로 넘어가도 보증금을 법원에서 받거나 경매 낙찰자로부터 돌려받을 수 있기 때문에 안전합니다.

 

따라서 월세로 근저당이 있는 집을 계약할 때 주의사항으로는

첫 번째로 월세보증금을 최우선 변제금 이하로 설정하면 됩니다.

두 번째로 다른 임차인이 없는지, 만약 2~3명이 같이 사는 공동주택 인지를 확인해야 합니다.

세 번째로 계약 후 1~2년 뒤 월세 보증금을 올려달라고 하면 최우선변제금을 초과해서는 안됩니다.

네 번째로 매매와 전세와 동일하게 가압류, 압류 등이 선순위 권리가 있는지 등기부등본에서 꼭 확인해야 합니다.

 

서울의 경우 보증금이 1억 6500만 원 이하여야 최우선변제를 받을 수 있으니 참고하시길 바랍니다.

 

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글을 정리하다 보니 많이 길어졌는데요. 위에서 보셨듯이 근저당이 있다고 해서 다 위험하지는 않습니다. 중요한 건 임차인이 대항력을 갖추냐 못 갖추냐에 따라 보증금을 돌려받을 수도 있고 못 받을 수도 있습니다.

 

중요한 건 매매, 전세, 월세 모두 등기부등본을 본인이 직접 확인해야 하고 근저당권을 인수할지 말소할지를 매도인과 잘 협의를 하면 됩니다. 만약 압류나 가압류 같은 다른 권리가 있으면 계약을 피하는 게 좋습니다.

 

또한 1순위로 근저당이 높게 설정되어 있다면 전세나 월세의 경우 꼭 소액으로 보증금을 내고 월세로 전환하는 걸 추천드립니다.

 

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