전세권, 임차권의 차이 및 장단점

전세금을 내고 거주하다 보면 전세금을 제때 받지 못하는 경우가 간혹 발생하는데요, 이때 그냥 집주인이 돌려줄 때까지 기다려야 할까요?

 

이뿐만 아니라 전세사기나 깡동전세 등으로 피해를 보는 사례들도 늘고 있다는 신문기사들이 있어 세입자들은 불안할 수밖에 없습니다. 물론 사기를 칠려고 작정하고 속이면 전세사기를 당할 수밖에 없지만 그래도 미리 전세권이나 임차권에 대해 알고 있으면 도움이 될 수 있습니다.

 

그럼 전세권과 임차권에 대해 알아보고 그 차이점과 장단점에 대해 짚어보겠습니다.

 

 

집계약하는 이미지

 

전세권과 임차권의 차이점

 

구분	전세권	임차권
관련법	민법	임대차 보호법
권리의 종류	물권	채권
기간	최대 10년	기본 2년 + 갱신 2년 = 최대 4년
신청시기	전세기간 완료전	계약기간 만료 이후
등기사항	등기필요(임대인 동의 필요)	필요없음(임대인 동의 필요없음)
양도여부	가능	불가능
비용	전세권설정 비용이 발생	임차기간에는 발생하지 않지만 소송비로 비용이 발생할 수 있음
효력발생시기	등기부에 전세권 설정등기로 접수하는 시점	임대차계약서 작성 시 전입 및 확정일자 다음날부터 효력발생
이사여부	이사를 해도 전세권 가능	이사를 하면 임차권 상실

전세권과 임차권은 보증금을 돌려받기 위한 목적은 똑같지만 차이점이 많습니다.

 

전세권은 전세금을 돌려받을 수 있는 권리고 임차권은 임대차계약에서 살고 있는 집을 사용할 수 있는 권리를 말합니다.

똑같은 말 아니야? 라고 생각할 수 있지만 엄연한 차이점이 존재합니다.

 

전세권은 물권으로 사용되고 임차권은 채권으로 나뉩니다.

 

물권은 말 그대로 물건에 대한 권리로 특정한 목적물에 물건의 사용, 수익, 처분 등을 하여 이익을 얻을 수 있는 권리를 말합니다.

부동산에서 대표적인 물건은 전세권을 비롯해 지상권, 지역권, 유치권, 저당권 등이 존재합니다.

 

임차권은 임대차계약을 통해 2년간 주택임대차보호법에 의해 보호받을 수 있고 대항력을 확보해 권리를 주장할 수 있습니다.

 

만약 살고 있던 집이 문제가 생기면 전세권의 경우 소송 없이 경매신청이 가능하고 전입신고나 확정일자, 직접거주를 하지 않아도 권리가 계속 유지됩니다.

 

하지만 임차권은 전입신고나 확정일자 등이 없거나 있다고 해도 거주를 하지 않으면 대항력이 상실해 효력이 사라집니다.

 

여기서 그럼 전세권이 더 강력한것으로 생각할 수 있지만 대항력만 갖추고 있다면 임차권은 임차권 등기명령을 법원에 신청해 우선변제권을 유지할 수 있습니다.

 

임차권 등기명령 개정내용 및 신청, 서류는?

임차권 등기명령 개정내용 및 신청, 서류는?

 

 

전세권의 장・단점

 

전세권의 장점과 단점에 대해 살펴보겠습니다.

 

전세권의 장점

• 양도가 가능
• 돈을 받지 못하면 바로 경매신청 가능
• 전세권 설정 당일부터 효력 발생
• 필요에 따라 전전세나 대출이 가능

 

전세권의 단점

• 비용이 들어감
• 전세 보증금이 낙찰가보다 높으면 전액 받을 수 없음
• 집주인의 허락을 받아야 전세권 설정이 가능
• 보증금을 받으면 설정 등기를 말소해야함

 

전세권이 설정되면 등기부에 기재되기 때문에 세입자의 우선변제권의 지위를 갖게 되고 소송 없이 바로 경매신청을 할 수 있습니다.

전세권은 양도가 가능하고 최대 10년 유지, 이사를 해도 유지되기 때문에 장점이 있는 반면 비용이 발생한다는 단점이 있습니다.

하지만 전세권 설정을 위해서는 집주인의 동의가 필요하기 때문에 집에 살고 있는 동안 전세권을 등록하기가 힘든 부분 있습니다.

 

이런 점을 미리 알고 있으면 대출이 많은 집의 경우 계약 전 미리 전세권 설정을 요구하는 게 좋습니다.

 

 

임차권의 장・단점

 

임차권의 장점과 단점에 대해 알아보겠습니다.

 

임차권의 장점

• 전입신고, 확정일자, 점유만으로 효력이 자동발생
• 비용이 발생하지 않음

 

임차권의 단점

• 전입신고를 하지 않으면 보호받을 수 없음
• 이사를 할 경우 보증금을 보호받을 수 없음
• 이사를 할 경우 임차권 등기명령을 법원에 제출해야 함

 

임차권은 임대차보호법으로 보호받기 때문에 집주인의 동의 없이도 보호받을 수 있습니다. 비용적인 부분도 장점이지만 만약 이사를 할 경우 임차권 등기명령을 하지 않으면 보증금을 보호받을 수 없습니다.

 

또, 보증금을 돌려받지 못했을 때 별도로 보증금 반환청구소송을 통해 승소판결을 받아야 경매를 진행할 수 있습니다.

 

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위에서 보듯이 전세권과 임차권은 관련법도 다르고, 물권과 채권으로 구분되고 있습니다.

전세권이 좋아 보일 수도 있지만 만약 경매로 넘어갈 경우 전세권은 최우선변제권이 없고 선순위에 있더라도 매수인이 인수할 필요가 없습니다.

 

하지만 임차권은 경매로 넘어갈 경우 강력한 힘을 발휘합니다.

임차권의 계약, 전입, 점유의 대항요건만 갖추고 있으면 경매에서 낙찰받은 사람이 인수해야 합니다.

또한 임대차 보호법이 적용되기 때문에 보증금이 적은 경우 최우선 변재권을 적용받을 수 있습니다.

 

이런 전체권과 임차권의 차이점이나 장단점을 잘 숙지해 혹시라도 모를 위험에 대처하기길 바랍니다.

 

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