재개발・재건축 시 감정평가 잘 받는 방법은?

재개발이나 재건축을 진행할 때 조합원이라면 누구나 가지고 있는 토지 및 건물에 대해 감정평가를 받게 됩니다. 이 감정평가 금액에 따라 향후 조합원 분담금이 결정되는데요. 그만큼 감정평가 금액을 어떻게 받느냐에 따라 분담금을 많이 낼 수도 있고 적게 낼 수도 있습니다.

 

재개발・재건축 시 진행되는 감정평가에 대한 대략적인 내용들을 살펴보고 어떻게 하면 감정평가를 좀 더 받을 수 있는지에 대해서도 다뤄보겠습니다.

 

 

감정평가설명

 

 

재개발・재건축 시 (종전자산)감정평가

 

정비사업으로 재개발이나 재건축을 진행하는 구역에 내가 소유한 부동산이 있다면 감정평가를 받게 됩니다. 이 감정평가는 종전자산, 종후자산 감정평가로 나눠지며, 여기서 조합원의 권리가액과 분담금이 결정됩니다.

 

기본적인 개념을 모르시는 분들은 아래 내용을 먼저 참조해 감정평가, 비례율, 권리가액 관계를 확인해 보시면 됩니다.

 

재개발(재건축) 시 감정평가와 비례율, 권리가액, 분담금은?

재개발(재건축)시 감정평가와 비례율, 권리가액, 분담금은?

 

감정평가를 받을 때 내 집에 대한 가치가 높아야 새집을 분양받을 때 추가 분담금이 줄어들기 때문에 감정평가를 잘 받는 게 중요하겠죠?

 

저 같은 경우에도 소규모 재건축구역의 연립주택을 소유하고 있어 감정평가를 받은 적이 있습니다. 당시만 해도 이 감정평가에 대한 개념이 잡혀있지 않아 세입자에게 당부만 하고 감정평가를 진행한 적이 있는데 나중에 다른 집과 5천만의 차이가 나는 걸 알고 속상했었던 기억이 있습니다.

 

회사일로 바빠서 직접 가질 못했는데 감정평가를 진행하는 날짜를 통보받으면 직접 가서 확인하고 어필하는 게 아주 중요하다는 걸 알게 되었습니다.

 

그래서 오늘은 (종전자산) 감정평가를 받을 때 내 부동산의 가치를 어떻게 하면 잘 받을 수 있는지 알아보려고 합니다.

 

재개발・ 재건축 시 감정평가 기준 및 방식

구분	종전자산평가
평가목적	관리처분계획을 수립하기위한 조합원들의 토지 및 건축물의 상대적 가격
기준시점	사업시행인가 고시일
평가대상	토지 및 건축물(등기부 및 건축물 대장 기준)
감정평가업자	감정평가법인 2인

 

내가 소유한 부동산 감정평가를 잘 받기 위해서 우선 감정평가는 어떤 기준으로 측정하는지 알아야겠죠?

 

종전자산 감정평가는 내가 소유한 토지 및 건물을 토지대장과 건축물대장, 등기부 등을 기준으로 평가합니다. 기준시점은 사업시행인가 고시일로 규정되어 있습니다.

 

재개발이나 재건축 사업에서 건축물을 평가할 때 주로 단독주택이나 상가건물 등은 원가법, 집합건물 형태인 아파트나 빌라, 연립, 구분상가 등은 거래사례비교법, 수익환원법 등을 주로 사용됩니다.

 

약식 방식으로 유사 빌라거래가와 전세가의 중간가격으로 설정하고 개발호재로 상승한 가격을 비교해 평가하거나 공동주택 공시가격의 1.2~1.3배(아파트는 약 1.7배) 정도를 예측하기도 합니다.

 

 

노후된 주택밀집지역

 

재개발・재건축 시 감정평가 잘 받는 방법

 

재개발・재건축 구역에서 감정평가를 어떻게 하면 잘 받을 수 있을까요?

우선 재개발이나 재건축 구역 내 집을 사는 경우와 이미 소유하고 있는 집을 나눠서 다뤄보겠습니다.

 

재개발・재건축 구역 내 집을 사는 경우

재개발이나 재건축을 진행되는 구역 내 부동산을 구입하는 경우 아래와 같은 것을 유념하면 도움이 됩니다.

 

1. 공시지가가 높은 부동산을 사는 게 유리합니다.

위에서 설명했듯이 공시가격을 기준으로 감정평가를 진행하기 때문에 공시지가가 높은 건축물을 사는 게 감정평가가 잘 나옵니다.

 

2. 도로와 인접한 부동산을 사는게 유리합니다.

비슷한 가격이라면 도로와 인접한 물건이 좋습니다. 특히 토지 같은 경우에는 도로와 붙어있으면 감정평가금액을 높게 받는데 더 유리합니다.

 

3. 용도지역이 높을수록 유리합니다.

상업지역 > 준주거지역 > 제3종일반주거지역 > 제2종일반주거지역 > 제1종일반주거지역 순으로 용적률이 높기 때문에 땅의 용도를 확인하고 부동산을 구입하면 감정평가액을 높게 받을 수 있습니다.

 

4. 같은 빌라라면 저렴한 층을 사는 게 유리합니다.

층별로 감정평가액은 크게 차이가 없기 때문에 같은 건물의 가장 저렴한 집을 사면 좋습니다.

 

5. 같은 가격이라면 조금 더 새집을 사는 게 유리합니다.

집이 오래될수록 가치가 하락하기 때문에 이왕이면 조금 더 새집을 사는게 유리합니다.

 

6. 건축물의 대지지분이 높으면 유리합니다.

재개발・재건축 구역 내 집들은 대부분 노후주택이 많습니다. 건축물에 대한 평가보다 대지에 대한 평가가 높기 때문에 이왕이면 대지지분이 많은 집을 사는게 유리합니다.

 

재개발・재건축 구역 내 집을 소유하고 있는 경우

 

감정평가사에게 내 집을 잘 보여주는 게 중요합니다. 보통 표본으로 정한 집만 보고 가는 경우도 있기 때문에 수리가 잘되어있거나 다른 집보다 상태가 좋다면 적극적으로 홍보를 해야 합니다.

 

1. 인테리어 비용이 들어간 집이 유리합니다.

집의 가치를 올릴 수 있는 인테리어나 수리를 했으면 감정평가에서 플러스 요인으로 작용합니다. 인테리어 비용 등이 얼마가 들었는지 견적서 등을 가지고 있으면 도움이 됩니다.

 

2. 감정평가사에게 집을 잘 보여줘야 유리합니다.

세입자를 구할 때 어디가 문제 있다고 하면 들어오지 않듯이 집에 문제가 많거나 더러우면 감정평가할 때 불리하게 작용할 수 있습니다.

 

3. 주변시세나 감정평가액을 확인하면 도움이 됩니다.

감정평가가 진행되지 전 주변에 높게 거래된 사례나 인근 재개발 지역에 감정평가 등을 미리 파악해 적극적으로 어필해 보는 것도 하나의 방법일 수 있습니다.

 

4. 세입자가 있어도 집주인이 직접 가서 감정평가를 받읍시다.

저 같은 경우 일이 바빠서 세입자에게만 새시 부분 공사와 집 내부 수리 등을 적극 말해달라고 했지만 수리 안 한 집과 감정평가액이 비슷하게 나와 실망한 적이 있습니다. 내 집은 직접 방문에 감정평가사에게 홍보할 필요가 있습니다.

 

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