용적률, 건폐율, 대지지분이 중요한 이유(개념 및 계산)

대부분 집을 살 때 용적률이나 건폐율, 대지지분에 대해 일일이 따져보고 집을 사는 경우는 없을 겁니다. 저 역시 이런 부분에 대해 별로 생각하지도 않았고 잘 알지도 못했습니다.

 

하지만 용적률, 건폐율, 대지지분에 대해 공부하고 잘 알고 계신다면 앞으로 집을 살 때 보는 눈이 조금 달라질 수 있습니다. 물론 집을 살 때 입지가 중요하지만 입지가 똑같은데 용적률이나 대지지분 등이 다르면 이야기가 달라지겠죠?

 

내 집마련이나 실거주 목적이라면 크게 상관없을 수도 있습니다. 그러나 미래가치나 재건축, 개개발까지 고려한다면 용적률, 건폐율, 대지지분에 따라 감정평가 금액 및 정비사업에 대한 조합원 분담금이 줄어들거나 늘어날 수 있습니다.

 

그럼 용적률, 건폐율, 대지지분에 대한 이야기를 시작해 보겠습니다.

 

용적률, 건폐율, 대지지분 재건축・재개발 시 개념 및 사업성알기

 

1. 용적률
2. 건폐율
3. 대지지분

 

재개발이나 재건축을 진행하는 정비사업 단지들을 정보를 접하다 보면 이곳은 비례율이 높아서 사업성이 좋고 여긴 비례율이 낮아 사업성이 낮다는 등에 말들을 접해 보셨을 겁니다.

 

재건축・재개발을 진행하게 되면 정비사업 구역 내 집을 소유한 분이라면 조합원의 자격을 얻게 됩니다. 물론 재건축이나 재개발에 따라 조합원 자격은 다소 차이가 있지만 자세한 내용은 아래 내용에서 확인하시고 오늘 말하려고 하는 용적률, 건폐율, 대지지분에 대해 좀 더 집중해 보겠습니다.

 

재개발, 재건축 조합원 자격 및 현금청산 대상자

재개발, 재건축 조합원 자격 및 현금청산 대상자

 

조합원이 되면 원래 가지고 있던 건축물이나 토지 등에 대해 감정평가를 진행하게 됩니다. 이 감정평가는 향후 새집이 완성되면 조합원 분양가에서 추가로 내야 하는 금액을 산정하기 위한 기준으로 사용됩니다.

 

물론 감정평가에서 높은 금액을 받으면 오히려 돌려받는 경우도 발생할 수 있습니다.

드문 경우 기는 하지만 40평 형대를 소유하고 있다가 20평 형대로 분양받거나 토지를 많이 소유하고 있는 경우에는 분양 후 오히려 환급받을 수도 있습니다.

 

아니면 1+1 입주권을 받기 위해 신청하는 조합원들도 있고요.

 

감정평가에 대한 내용도 링크를 통해 확인하시면 됩니다.

 

재개발(재건축) 시 감정평가와 비례율, 권리가액, 분담금은?

재개발(재건축)시 감정평가와 비례율, 권리가액, 분담금은?

 

통상적으로 일반인들이 가지고 있는 토지나 대지지분, 빌라, 주택, 아파트를 기준으로 말씀드리면, 재건축이나 재개발 사업지에서 개인재산에 대한 평가를 높게 받을 수 있는 게 대지지분이나 토지 부분입니다. 

 

왜 그럴까요? 몇십 년 동안 토지는 지속적으로 상승했지만 단지 건축물만 놓고 보면 아파트나 빌라 같은 경우에는 오래될수록 감정평가에서 높은 점수를 받을 수 없습니다. 계속 노후화되는 건물에 대해 높은 가치를 줄 수 없는 거죠.

 

용적률은 건축물의 높이 건폐율은 건축물의 넓이를 나타내기 때문에 재건축・재개발 사업에 있어 전체적인 사업성에 영향을 주는 요소입니다. 이 중에서도 특히 용적률이 재건축・재개발 정비사업에서 큰 부분을 담당하고 있습니다.

 

그럼 이 용적률, 건폐율, 대지지분은 정확한 개념은 어떻게 될까요?

 

용도지역에 따른 용적률과 건폐율 기준

 

구분	법적 상한률		서울시 조례
	용적률	건폐율	용적률	건폐율
제1종 일반주거지역	200%	60%	150%	60%
제2종 일반주거지역	250%	60%	200%	60%
제3종 일반주거지역	300%	50%	250%	50%
준주거지역	500%	70%	400%	60%
유통상업지역	1,100%	80%	600%	60%
일반상업지역	1,300%	80%	800%	60%
중심상업지역	1,500%	90%	1,000%	60%
근린상업지역	900%	70%	600%	60%

 

우선적으로 용도지역에 따른 용적률과 건폐율을 정리해 봤습니다. 위 내용은 법적 상환율이나 서울시 조례에 명시된 내용입니다. 재건축이나 재개발 시 사업방식(공공 재개발, 신속통합기획 등)에 따라 용적률 상한을 높여주기도 하지만 기본적인 내용을 먼저 알고 계시면 도움이 될 듯합니다.

 

위 내용처럼 용적률이나 건폐율은 규정으로 명시되어 그 이상을 넘을 수 없습니다.

 

1. 용적률 계산 및 개념

• 용적률 : 대지에 건물을 최고 몇 층까지 지을 수 있는지를 나타내는 수치
• 용적률 계산 : 건물 연면적 /(나누기) 대지면적 x 100

 

용적률은 대지면적 지하를 제외한 건축물의 각각의 바닥면적 총합(연면적)을 말합니다. 연면적에서 대지면적을 나눈 후 100을 곱하면 용적률을 계산할 수 있습니다.

 

쉽게 말해 15층짜리 아파트 단지가 있다고 가정하면 1층~15층까지 바닥면적을 더해서 아파트 단지가 가지고 있는 대지면적을 나눈 후 100을 곱한 값이 용적률이 됩니다.

 

즉 재건축이나 재개발 시 용적률에 따라 대지에 얼마나 높게 건물을 지을 수 있는지 확인할 수 있는 수치입니다.

 

따라서 용적률이 낮으면 세대수가 적고 저층으로 이뤄져 있는 단지고 용적률이 높으면 세대수가 많은 단지겠죠?

 

용적률이 낮은 단지가 재건축이나 재개발로 용적률을 높게 받아 사업을 진행하면 일반분양세대가 많이 나오게 됩니다. 일반분양이 많으면 일반분양 수입으로 조합원들의 추가 분담금의 일정 부분을 해결할 수 있기 때문에 그만큼 조합원들에게는 부담을 덜어주게 됩니다.

 

보통 재건축이나 재개발 전 용적률이 180%를 기준으로 낮으면 사업성이 좋고 높으면 사업성이 높다고 평가되고 있습니다.

 

2. 건폐율 계산 및 개념

 

• 건폐율 : 대지에 건물을 얼마나 넓게 지을 수 있는지 나타내는 수치
• 건폐율 계산 : 건물 1층 면적 /(나누기) 대지면적 x 100

 

건폐율은 대지면적에 건물을 몇 평까지 넓게 지을 수 있는지를 나타내는 기준이 되는 수치입니다. 건물 1층 바닥면적만을 대지면적으로 나눈 후 100을 곱한 값이 건폐율이 됩니다.

 

즉 건물을 얼마나 넓게 지을 수 있는지 판단하는 기준으로 건폐율이 낮으면 건축 간 간격이 멀어져 채광이나 통풍이 좋지만 사업성으로만 보면 아파트를 많이 지을 수 없어 사업성이 좋지 않습니다.

반면, 건폐율이 높으면 사업성은 좋지만 건물사이가 좁아져 조망이나 채광 등을 해칠 수 있습니다.

 

3. 대지지분 개념 및 계산

• 대지지분 : 아파트 단지, 빌라 등 단지면적을 가구수로 나눈 면적
• 대지지분 계산 : 대지지분 /(나누기) 가구수

 

대지지분은 대지면적을 각 가구수로 나눈 면적을 나타냅니다.

 

이해하기 쉽게 예를 들면 아파트단지 대지면적이 60,000㎡이고 세대수가 1000세대라고 하면 대지지분은 60㎡가 됩니다. 이 대지지분은 아파트의 가격에는 크게 작용하지 않지만 재건축이나 재개발이 진행되면 중요한 요소로 작용합니다.

 

대지지분이 높으면 용적률이 낮은 아파트가 대부분이기 때문에 재개발하는 경우 더 많은 세대를 신축할 수 있어 사업성이 상대적으로 높아지게 됩니다.

 

특히 대지지분에 따라 무상지분율과 조합원 추가분담금이 정해지기 때문에 재건축이나 재개발 아파트에서는 이 대지지분에 따라 시세가 형성됩니다.

 

여기서 말하는 무상지분율과 추가분담금은

재건축 시 가구당 대지지분에 몇%의 평수를 무상으로 주는 비율을 무상지분율이라고 하고, 추가분담금은 조합원이 분양신청을 하면 분양을 받기 위해 추가적으로 내야 하는 금액을 말합니다.

 

이 대지지분은 등기부 등본을 통해 확인하거나 LH 시리얼과 서울시 부동산 정보광장(서울의 경우에만 해당)에서도 확인할 수 있습니다.

 

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최근 언론이나 매체를 통해 신속통합기획이나 공공재개발에 대한 소식을 많이 접하실 텐데요.

왜 재건축이나 재개발 시 용적률에 대해 예민한지 이해가 되셨으면 합니다.

이상 용적률, 건폐율, 대지지분에 대해 알아봤습니다.

 

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