공공재개발은 주택공급 활성화와 주거환경 정비를 위해 2020년 5·6 부동산 대책을 통해 처음 도입을 예고해 시범사업 추진을 시작했습니다. 당시 첫 후보지로는 흑석 2 구역, 동대문구 용두 1-6 구역, 신설 1 구역, 강북 5 구역, 등 총 8곳이 선정되었으며, 이후 16곳이 추가돼 활발하게 진행되고 있습니다.
공공 재개발・재건축의 이해
정부는 공공재개발・재건축을 통해 용적률 및 층수 등 도시규제 완화로 재개발이나 재건축을 활성화하고 있습니다. 이런 공공 재개발・재건축은 어떻게 진행되고 혜택과 장점 무엇인지 간략하게 알아보겠습니다.
공공 재개발과 재건축의 정의 및 장단점
공공 재개발・재건축은 주택공급 확대를 위해 정부에서 새롭게 도입한 정비사업 방식으로 재개발이나 재건축을 공공이 시행 또는 대행의 방법으로 정비사업에 참여하는 것을 말합니다. 공공(특별자치시장, 시장, 한국토지주택공사, 지방공사)은 신축공급 물량을 확대하는 대신 행정절차를 간소화하고 용적률을 완화하는 등의 각종 인센티브를 제공해 사업성을 개선해 정비사업을 촉진하는 방식입니다.
공공 재개발과 재건축의 개념
재개발 사업은 노후・불량주택들이 밀집해 있고 정비기반시설(상하수도, 도로) 등이 열악해 주거환경 개선이 필요한 지역에 대해 인프라와 건축물 등을 재정비하는 것을 말합니다.
재건축사업은 정비기반시설이 양호하지만 노후・불량주택들이 밀집해 있어 환경개선이 필요한 지역에 건축물을 재정비하는 사업으로 추진하게 됩니다.
흑석 2구역 공공재개발 추진현황
흑석 2 구역은 공공 재개발 1호 사업지로 최근 주민대표회의를 열어 공동사업시행 협약서(안)와 삼성물산을 SH공사에 시공사로 추천하는 안건을 의결해 삼성물산이 공동사업시행자로서의 역할
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공공 재개발 사업의 요건
공공 단독시행은 토지등소유자 2/3 이상, 토지면적 1/2 이상의 동의를 받아야 하며 공공·조합 공동시행은 조합원 과반수의 동의가 필요합니다. 임대주택 공급을 통해 용적률 완화를 받으려면 조합원 분양분을 제외한 주택 50% 및 전체 세대 20%(서울외 10%) 이상 공공임대 주택을 공급해야 합니다. 또한, 민간재개발 후보지에서 탈락한 구역도 신청가능하지만 민간 재개발 공모 신청동의서는 공공 재개발 공모신청 동의서로 사용할 수 없습니다.
공공 재개발 추진절차
공공 재개발 사업을 추진하기 위해서는 계획수립 이전에 다음과 같은 절차를 거쳐야 합니다.
주민은 후보지 선정을 위해 공공에 신청 ▶ 공공은 재개발 타당성 여부를 검토해 후보지를 선정 ▶ 선정된 후보지는 주민과 공공 간 사전 협약을 체결 ▶ 공공은 사업성 검증을 위해 주민설명회를 개최해 사업내용을 주민들에게 공개 ▶ 주민은 사업시행자 지정에 동의 ▶동의요건이 충족되면 사업시행자와 약정을 체결하여 사업을 추진합니다.
공공 재개발 추진 시 혜택
공공재개발은 공공지원을 통해 도시규제 완화, 사업성 보장, 사업비 지원, 신속한 인허가와 같은 혜택이 제공됩니다.
1. 도시규제완화
용도지역을 종상향하고, 용적률을 법적상환의 120%까지 완화합니다. 아울러 임대주택 기부채납비율을 50%에서 20~50%로 완화합니다.
2. 사업성 보장
분양가상환제 적용에서 제외하고, 관리처분 시 분담금 확정, 미분양 비거주시설 매입 지원을 통해 사업성을 높입니다.
3. 사업비 지원
기금으로 총사업비(총액의 50%) 및 이주비(보증금의 70%), 기반시설 및 생활 SOC 조성비용을 국비로 지원합니다.
4. 신속한 인·허가
정비계획은 도시계획수권 소위, 사업계획은 별동의 통합심의를 통해 사업 관련 심의 절차를 간소화합니다.
공공 재개발 추진시 장점
1. 공공이 참여해 빠른 인허가와 조합설립이 필요하지 않아 빠르게 사업을 추진할 수 있습니다.
2. 공공재개발 대상지가 되면 주택공급활성화 지구로 지정돼 용적률을 법적 상한치의 1.2배(120%)까지 올려주고 분양가상한제를 받지 않기 때문에 기존에 대지지분이 작거나 민간 재개발이 어려운 사업지도 재개발이 가능하고 사업성을 높일 수 있습니다.
3. 공공이 관여하기 때문에 정비사업 추진 시 투명한 공개로 안심하고 재개발을 진행할 수 있습니다.
공공 재개발 추진 시 단점
1. 공공과 조합이 의견 맞지 않으면 공공이 사업시행을 주도하기 때문에 조합원 의견을 100% 수용할 수 없습니다. 이로 인해 단지배치, 건축설계, 수익배분 등 여러 면에서 간섭받을 수 있습니다.
2. 과도한 공공성(임대주택 비율 및 기부채납)이 행사되면 오히려 사업성이 떨어질 수 있습니다.
3. 현금청산 대상자는 공시지가의 120%~140%의 보상을 받게 됩니다.
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