서울 여기저기서 신속통합기획이 진행되고 있는 가운데 금호 21 구역에 대한 최근 소식을 가져와봤습니다. 금호 21 구역 역시 신속통합기획으로 재개발을 진행 중인데요. 최근 들어 신속통합기획으로 진행하는 재건축・재개발 단지들이 많아졌습니다.
아마도 절차 등을 간소화시키고 서울시가 직접 가이드라인까지 제시해 주기 때문에 사업 편의성이 좋기 때문인 것으로 생각됩니다.
금호 21구역 역시 제2종(7층 이하) 일반주거지역이 많지만 신속통합안을 통해 종상향 등으로 20층 규모로 약 1219세대가 조성될 예정입니다.
아직 변동될 소지는 많지만 여기저기 자료를 찾아보면 일반분양 추정분양가의 경우 평당 3800만 원으로 예상하고 있습니다.
금호 21구역 재개발, 1219세대 계획 중
- 사업방식 : 신속통합기획
- 사업위치 : 서울시 성동구 금호동 3가 1 일대
- 사업면적 : 75,447㎡
- 용적률 : 250%
- 건축규모 : 지상 최고 20층
- 세대수 : 1219세대(임대 220세대)
- 조합원 : 약 805명
먼저 사업개요 및 기본 정보를 보면 위와 같습니다. 토지이용계획에는 공동주택 용지가 대지면적 75,447㎡ 중 약 57%인 42,960㎡를 차지하고 있습니다.
금호 21구역은 면적이 넓어 제2종(7층 이하)・제2종・제3종 일반주거지역이 섞여있지만 제2종(7층 이하) 일반주거지역이 전체 면적에서 84%로나 차지하고 있어 그동안 재개발이 힘들었다고 합니다.
다들 아시겠지만 용적률은 재개발이나 재건축에서 사업성을 두고 아주 큰 비중을 차지하는 부분입니다. 조금 더 자세하게 알고 싶으시면 아래 링크를 참고하시면 도움 되실 거예요.
용적률, 건폐율, 대지지분이 중요한 이유(개념 및 계산)
용적률, 건폐율, 대지지분이 중요한 이유(개념 및 계산)
대부분 집을 살 때 용적률이나 건폐율, 대지지분에 대해 일일이 따져보고 집을 사는 경우는 없을 겁니다. 저 역시 이런 부분에 대해 별로 생각하지도 않았고 잘 알지도 못했습니다. 하지만 용적
building-buy.com
금호 21 구역은 기존 2종(7층 이하) 일반주거지역이 신속통합기획으로 종상향되어 제2종 일반거주지역인 용적률에 공공기여 등에 따른 인센티브를 추가로 받아 250%의 용적률을 적용받습니다.
따라서, 최고 층수 20층 이하 1219세대가 계획 중인 것으로 알려졌습니다.
금호 21 구역은 2010년 10월 정비구역으로 지정되어 2013년 8월 정비구역이 해제되는 아픔을 겪었습니다. 이후 2019년 10월 신속통합기획 대상지로 선정되면서 재개발에 급무살을 타기 시작했습니다.
이어 2020년 6월 신속통합기획안을 수립해 지난해 8월 정비계획(안) 수립을 위한 공람공고에 나섰지만 6개로 나눠져 있던 주택용지를 1개로 통합하는 등의 변경으로 인해 다시 공람공고를 진행 중입니다.
이달 24일까지 공람공고에서 토지등 소유자의 의견을 다시 청취하고 서울시 도시계획위원회 심의를 통과하면 정비구역 지정이 곧 이뤄질 전망입니다.
예상으로는 올해 하반기 안으로 정비구역이 지정되지 않을까 생각되네요.
금호 21 구역 평형별 세대수 및 설계
- 40㎡ 이하 99세대
- 40㎡ ~ 60㎡ 이하 502세대
- 60㎡ ~ 85㎡ 이하 494세대
- 85㎡ 초과 124세대
세대구성을 보면 대부분 중소형 세대가 많이 들어가 있습니다.
재개발로 의무적으로 포함시켜야 할 임대주택은 전체 세대수 15%인 약 168세대와 용적률 초가에 따른 임대주택 52세대를 합쳐 약 220세대가 포함될 것으로 보입니다.
금호 21 구역 설계 계획에는 구릉지 원지형을 살린 공원을 품은 단지로 조성할 예정이네요. 4가지 원칙을 담아 원지형을 따라 보행동선을 재구성, 마당을 공유하는 작은 마을 만들기, 구릉지와 어울리는 다양한 중첩경관 형성, 지역사회에 기여 등의 내용이 포함돼 있습니다.
또, 구릉지에 조성되기 때문에 여러 높이로 주동을 배치해 자연 친화적 스카이라인과 한강에서 바라볼 때 다채로운 풍경이 되도록 개발할 예정입니다.
위치상 보면 한강뷰 방향으로 힐스테이트 서울숲리버 아파트와 서울숲 2차 푸르지오 아파트가 있어 조망이 방해되긴 하지만 일부 세대는 한강뷰가 가능할 수도 있겠다는 생각입니다.
금호 21 구역 추정분양가 및 추정비례율은?
- 39㎡ 조합원 분양가 : 5억 2800만 원
- 49㎡ 조합원 분양가 : 6억 6000만 원
- 59㎡ 조합원 분양가 : 7억 9300만 원
- 84㎡ 조합원 분양가 : 10억 4900만 원
- 109㎡ 조합원 분양가 : 13억 400만 원
조합원 추정 분양가를 보면 84 타입이 10억대가 넘어가고 있네요.
조합원 분양가격이 일반분양가의 80% 수준인걸 가만하면 84타입 일반분양가는 12억 중후반대로 보이며, 평당 가격은 3800만 원 수준으로 예상됩니다.
그럼, 인근 시세를 한번 볼게요.
바로 우측에 위치한 2001년 준공한 1707세대 벽산아파트는 84 타입이 10억 후반~11억 후반대 가격에 매매되고 있습니다.
한강뷰가 바로 보이는 힐스테이트 서울숲리버아파트는 2018년에 준공한 606세대 아파트로 84타입이 한강뷰 아파트답게 가장 최근 18억에 거래되었습니다.
추정비례율은 약 106.82%가 나왔습니다.
- 총수입 약 1조 856억 원
- 총지출 약 5748억 원
- 종전자산 총액은 약 4782억 원
추정분양가와 비례율은 아직 사업 초기단계기 때문에 사업시행인가와 관리처분계획 등을 거치면서 변동될 가능성이 높기 때문에 참고만 하시면 될 듯합니다.
금호 21 구역은 사업 초기단계기 때문에 앞으로 많은 시간이 필요해 보입니다.
비례율로만 보면 사업성은 괜찮은 것으로 판단되며, 인근에 크고 작은 공원이 많고 금호 16 구역, 14-1 구역, 공공 재개발 금호 23 구역 등이 한창 개발 중에 있어 주변환경도 좋아질 것으로 보입니다.
입지적인 부분에서도 초역세권은 아니지만 지하철 5호선 신금호역, 3호선 라인 금호역이 500m 내에 있어 도보로 충분히 이동이 가능해 종로나 광화문, 광남 등의 도시접근성이 좋을 것으로 예상됩니다.
압구정 2・3・4・5구역 50층 1만 1800세대로 대변신
압구정 2・3・4・5구역 50층 1만 1800세대로 대변신
한강변에 위치한 압구정 2・3・4・5 구역아파트 단지들이 지상 최대 50층 규모 약 1만 1800세대 대단지로 변신할 예정입니다. 이일 대는 대부분 40년이 넘어 재건축을 통해 한강변 경관과 어우러지
building-buy.com
성수전략정비구역 1지구~4지구 추진현항은?
2040 서울도시기본계획에 따라 35층 층수 제한이 폐지되어 성수전략정비구역에 대한 50층 높이 아파트 계획이 현실화되었습니다. 그동안 이 구역은 35층 제한으로 건축심의에 어려움을 겪었지만 3
building-buy.com
'부동산 정보' 카테고리의 다른 글
| 실버타운 조건 및 유형(임대형, 분양형)에 따른 가격은? (0) | 2023.07.19 |
|---|---|
| 인천 경인전철(지하철 1호선) 지하화와 상부부지 계획은? (0) | 2023.07.18 |
| 연산 5구역(망미주공) 재건축 입지, 사업성, 시세분석 (0) | 2023.07.17 |
| 용적률, 건폐율, 대지지분이 중요한 이유(개념 및 계산) (0) | 2023.07.17 |
| 강북구 번동 (주공)1단지 기본정보, 시세, 입지 등 사업지분석 (0) | 2023.07.17 |
댓글