강북구 번동 (주공)1단지 기본정보, 시세, 입지 등 사업지분석

강북구 번동 1단지가 재건축을 준비하고 있습니다. 1단지는 예전에 영끌 투자자들이 서울 6억대 미만 아파트로 관심이 많이 가졌던 곳이기도 합니다. 

 

번동 1단지는 지난해 안전진단 비용을 마련해 이달부터 안전진단을 진행하고 나온 결과에 따라 재건축이 판가름 날 예정입니다. 다들 아시겠지만 올해 초 정부의 안전진단 완화 정책으로 문안하게 통과되지 않을까 생각되지만 그래도 관심 있는 분이라면 지켜보시길 바랍니다.

 

매매가격은 22평 기준으로 최근 5억 2000만원에 거래된 걸 보면 이전보다 약 2억 원 정도가 떨어진 걸 알 수 있습니다.

 

 

번동 (주공)1단지 재건축 정밀안전진단 추진

 

번동 1단지는 지난해 총 1430세대 중 505세대의 동의를 얻어 안전진단을 요청했다고 전해졌습니다.

 

앞서 번동 1단지는 지난해 9월 예비안전진단에서 D등급을 받은 바 있습니다.

 

기본적으로 안전진단은 구역 내 주민 10%의 동의를 받으면 요청할 수 있지만 번동 1단지 같은 경우는 35.59%를 달성해 재건축에 대한 주민들 반응이 뜨거운 것으로 보입니다.

 

서울시는 최근에 재건축 사업지에 대해 안전진단 비용 지원내용을 발표했지만 번동 1단지는 발표이전인 올해 6월에 안전진단 비용 2억 6,000만 원을 모아 강동구 예치했습니다. 따라서 이달부터 정밀안전진단 용역을 추진한다고 합니다.

 

서울시 재건축 안전진단 비용 지원내용 및 추진절차

서울시 재건축 안전진단 비용 지원내용 및 추진절차

 

안전진단은 올해 초 개정된 내용으로 해서 조건부 D이상만 받으면 조건부 재건축으로 적정성 검토 없이 재건축을 추진할 수 있게 되었습니다. 하지만 유지관리 등급인 C를 받으면 재건축은 힘들어집니다. 물론 E등급을 받으면 바로 재건축 확정입니다.

 

재건축 판정을 받으면 강북구청은 주민설명회와 정비사업아카데미 등을 활용해 재건축에 대해 적극적으로 지원하겠다고 합니다.

 

그럼 번동 1단지는 어떤 단지인지 기본정보를 먼저 보고 가격이나 입지에 대해 이야기해보겠습니다.

 

번동 (주공) 1단지 기본정보

 

• 주소 : 서울특별시 강북구 한천로 105길 23
• 완공 : 1991년 5월
• 건폐율 : 14%
• 용적률 : 156%
• 규모 : 지상 5층~15층, 14개 동
• 세대수 : 1430세대
• 연면적 : 10만 7680㎡
• 평면구성 : 18평, 22평, 23평, 26평, 32평, 34평(41㎡~84㎡)
• 대지지분 : 평균 약 14평

 

건폐율이나 용적률도 적고, 대지지분도 적당해 사업성은 나 빠보이지 않습니다.

 

건폐율은 전체면적에서 해당 건축물에 대한 면적(1층 바닥)을 나타낸 면적으로 만약 100%라고 하면 14% 정도에 아파트가 들어서 있는 겁니다.

 

따라서 건폐율이 낮으면 동 간 거리나 단지 내 공원 등 활용할 수 있는 부분이 많아 쾌적한 환경을 만들 수 있는 있게 됩니다. 다만 건폐율이 낮으면 재건축 사업성에는 다소 불리한 부분이 있지만 용적률이 현재 156%로 재건축이 진행되면 용적률 상향 등으로 사업성은 충분히 나올 것으로 보입니다.

 

번동 1단지는 제3종 일반주거지역으로 용적률은 최대 300%까지 가능해 대략적으로 현재 1430세대에서 2500세대까지는 재건축이 가능할 것으로 전망됩니다.

 

대지지분은 아파트 각 세대당 가지고 있는 땅의 면적으로 대지지분이 많을수록 재건축 시 감정평가에서 높을 가격을 받을 수 있게 됩니다. 대략적으로 번동 1단지 평균 대지지분은 14평으로 1990년대에 지어진 아파트 치고는 양호한 대지지분입니다.

 

각 평면별 대지지분은 아래와 같으니 참고하시면 됩니다.

 

번동 (주공) 1단지 각 평면별 대지지분

• 18평 대지지분 : 10.30~10.86평
• 22평 대지지분 : 12.53평~13.08평
• 26평 대지지분 : 13.36평~15.59평
• 32평 대지지분 : 18.09평~18.37평
• 34평 대지지분 : 18. 93평

 

번동 (주공)1단지 올해 시세

구분	전세가격	매매가격
18평	1억 3000만원 ~ 1억 7000만원	3억 8000만원 ~ 4억 2000만원
22평	1억 6500만원 ~ 1억 9000만원	5억~ 5억 2000만원
23평	8세대만 있어 최근 거래내역이 없음. 2021년 7월 당시 최고가 7억원에 매매거래
26평	1억 9000만원 ~ 2억 4150만원	2021년 3월에 최고가 6억 8500만원
32평	2억 6000만원 ~ 3억 3000만원	올해 2월 직거래로 7억 2000만원
34평	2억 6000만원 ~ 2억 9000만원	2021년 7월 최고가 8억 7300만원

 

전체적으로 전세 및 매매가격이 떨어지긴 했진만 올해 2분기부터 조금씩 상승되고 있습니다.

 

2021년에는 번동 1단지뿐만 아니라 부동산 시장 경기가 좋아 최고가 등을 갈아치웠지만 2022년 하반기부터 지속적으로 하락추세에 접어들었습니다. 2023년에 접어들어 강북권 매매수급지수가 전반적으로 조금씩 상승되고 있지만 아주 미미한 편입니다.

 

전체가격가 매매가격을 보면 18평만 봐도 실투자금은 2억 5000만 원~3억 3000 정도는 있어야 투자가 가능해 보입니다.

 

 

번동 1단지 입지

 

번동 (주공) 1단지 입지분석

번동 1단지의 가장 큰 입지장점은 북서울꿈의 숲의 공원과 우이천이 흐르고 초등학교가 바로 붙어있다는 점입니다. 이런 점 때문에 학부모님들의 선호도가 높을 것으로 예상되고 숲세권을 선호하시는 분들에게 인기가 좋을 것으로 보입니다.

 

개발계획으로 왕십리에 상계까지 이어지는 동북선이 2027년 개통을 목표로 추진되고 있습니다. 동북선은 우이천과 북서울 꿈의 숲을 지날 예정으로 이 노선이 개통되면 역세권으로 거듭날 예정입니다.

 

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또한 북서울꿈의 숲의 자연환경과 우이천으로 쾌적한 주거생활이 가능하고 도보이동 오현초등학교, 장월초등학교, 신창중학교, 염광 고등학교 등으로 통학할 수 있습니다.

 

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번동 1단지를 간단하게 요약하면 용적률과 대지지분이 좋아 사업성은 높은 편이고 입지적인 측면에서도 다소 부족한 부분이 있긴 하지만 크게 나쁘지 않습니다. 향후 동북선이 개통되면 충분한 미래가치가 있는 것으로 판단됩니다.

 

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