연산 5구역(망미주공) 재건축 입지, 사업성, 시세분석

망미 주공아파트는 지난 1986년에 준공된 아파트로 올해 38년 차에 접어든 노후단지입니다. 현재 이 단지는 2007년부터 주거환경개선을 위한 재건축을 진행해 2021년 정비구역이 지정되었습니다. 2038세대로 구성된 망미주공은 재건축을 통해 연산 5구역은 지상 45층 규모 총 3200여 세대가 들어설 예정입니다.

 

그럼 향후 재건축될 연산 5구역의 입지, 사업성, 시세분석을 통해 조금 더 연산 5 구역에 대한 내용을 조사해 보겠습니다.

 

 

연산 5구역 조감도

 

연산 5구역(망미주공) 재건축, 조합설립

• 사업위치 : 부산시 연제구 연산동 2220번지 일대
• 사업면적 : 208,936㎡
• 사업규모 : 지하 4층 ~ 지상 최고 45층
• 세대수 : 약 3200세대
• 조합원 : 2038명

 

망미 주공아파트는 1986년 지상 15층 규모 23개 동 아파트 2038세대로 준공되었습니다. 건축당시 건폐율은 12%, 용적률 130%로 재건축을 통해 지상 최고 45층 높이 3200세대로 다시 태어날 예정입니다.

 

준공당시 부산에서 최초로 1층 단독 테라스가 4개동 10세대씩 총 40세대가 적용되었습니다. 하지만 연산 5 구역으로 재건축이 진행되자 이 테라스세대에 거주하는 주민들의 만족도가 높아 그간 재건축에 필요한 각 동별 50%의 동의조건 맞추지 못해 어려움을 겪어왔다고 합니다.

 

하지만 오랜 협의를 통해 원만한 합의가 이뤄져 문제없다고 판단하면 오는 9월 창립총회를 개최할 예정입니다. 이어 추진위는 10월 말에 조합설립인가를 받을 것으로 예상하고 있습니다.

 

참고로 조합설립을 인가받기 위해서는 전체 토지등소유자 75%의 동의와 각 동별 소유자 50%의 동의가 필요합니다.

 

앞서 연산 5구역은 2015년 정밀안전진단에서 D등급을 받아 조건부 재건축으로 본격적으로 진행되어 2021년 정비구역으로 지정을 받게 됩니다.

 

연산 5구역 추진위원장은 올해 중으로 조합설립을 받으면 내년 3월 중에 시공사 선정에 나서 예정이라고 합니다. 이 구역에 관심을 보이고 있는 시공사는 삼성물산, 현대건설, DL이앤씨, 포스코이앤씨, 롯데건설 등이 관심을 보이고 있는 것으로 알려졌습니다.

 

연산 5구역 사업성은 좋을까?

단순하게 세대수만 보면 기존 2038세대에서 약 3200세대로 계획하고 있어 1100세대가 넘는 물량이 일반세대로 나올 수 있습니다.

 

용적률은 현재 130% 기 때문에 대지지분 또한 높을 것으로 예상되고, 건폐율은 낮아 채광 및 조망에서 쾌적한 주거환경을 제공할 수 있을 것 보입니다.

 

용적률과 건폐율, 대지지분에 대한 이해가 필요하신 분은 아래 링크내용을 확인해 보시면 됩니다.

 

용적률, 건폐율, 대지지분이 중요한 이유(개념 및 계산)

용적률, 건폐율, 대지지분이 중요한 이유(개념 및 계산)

 

따라서 용적률과 대지지분, 건폐율을 보면 사업성은 아주 좋을 것으로 예상되며, 조합원에게는  좋은 기회가 되지 않을까 생각됩니다.

여기에 용도지역도 제3종 일반주거지역에 속해있어 재건축 시 법적 상한 용적률만 300%에 해당됩니다.

 

망미 주공아파트 33평만 보더라도 대지지분만 26.2평을 가지고 있습니다.

정말 와~ 소리 나는 대지지분입니다.

 

연산 5 구역 망미주공 아파트 시세는 어떻게 될까?

2023년 거래내역을 보면

• 23평형(150 세대) : 매매 3억 8500만 원 / 전세 1억 원
• 24평형(323 세대) : 매매 3억 5000만 원 / 전세 1억 원
• 27평형(1026 세대) : 매매 4억 3000만 원, 4억 9500만원 / 전세 1억 3000만원, 1억 4000만 원
• 32평형(499세대) : 매매 5억 2500만, 5억 1000만 원 / 전세 1억 3000만 원, 1억 6000만 원
• 34평형(40세대) : 매매 8억 4000만 원(직거래) / 전세 2억 8000만 원, 3억 원(최고가)

 

 

연산5구역 재건축 위치

 

연산 5 구역 입지환경은 좋을까요?

약 3200세대로 재탄생할 연산 5구역 입지를 보면 서면과 해운대 이동이 좋고 교통이나 입지면에서 실 수요자나 투자수요 모두 다 인가가 높을 것으로 보입니다.

 

지하철 3호선 망미역에서 도보 12분 거리에 위치해 있습니다. 거리상으로는 780m입니다.

 

교육환경은 토현초, 토현중을 품고 있으며, 남일고를 도보로 통학할 수 있고 인근에 부산경상대학교가 있습니다. 센텀역 앞에 위치한 학원가도 가까이 있어 우수한 학군을 갖추고 있습니다.

 

생활환경은 코스트코, 이마트트레이더스, 망미중앙시장 등의 편의시설이 가까이 있고 차량 5분 거리 내 신세계백화점, 벡스코, 롯데백화점 등 센텀 생활권을 공유할 수 있는 입지환경입니다.

 

자연환경은 아파트 앞 1분 거리에 공원이 위치하고 조금만 걸어가면 수영강이 흐르고 있습니다. 또, 거리는 조금 있지만 광안대교까지 조망이 가능할 것으로 예상됩니다.

 

이 모든 걸 종합해 보면 입지적으로 부족한 부분이 없어 보입니다.

 

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