재개발이나 재건축 시 감정평가는 조합원의 자산 가치를 평가하는 중요한 평가절차입니다. 하지만 조합원의 자격이 갖춰져 있지 않거나 분양을 신청하지 않을 경우 현금청산 대상자가 됩니다. 분양을 진행하는 조합원의 경우 종전자산 감정평가와 종후자산 감정평가를 나눠 진행하고 이를 통해 권리가액 및 분담금을 산정하게 됩니다.
재개발(재건축) 시 부동산 가치를 결정하는 감정평가
재개발이 진행되면 조합원들은 헌 집을 주고 새집을 받게 됩니다. 이 과정에서 종전에 가지고 있던 조합원들은 부동산(건물이나 토지)에 대해 가격을 측정하게 됩니다. 도시 및 주거환경정비법에 의거해 감정평가는 종전자산 감정평가, 현금청산 감정평가, 종후자산 감정평가 등을 진행하게 됩니다.
재개발 재건축 시 관리처분계획인가의 개념 및 절차
재개발이나 재건축 시 사업시행계획 인가를 받으면 다음 단계인 관리처분인가를 위한 준비가 필요합니다. 이 관리처분인가를 통해 조합원들의 권리가 확실해지며 공사를 위한 본격적인 단계에
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이를 통해 권리가액 및 분담금 등을 결정하게 됩니다. 분양을 받을 수 있는 조합원은 종전자산 및 종후자산을 통해 감정평가가 이뤄지고 분양을 받지 못하는 조합원은 현금청산 감정평가를 받아 현금청산을 받게 됩니다. 감정평가는 도시정비사업 추진 절차 중 관리처분단계에서 실행됩니다.
1. 종전자산 감정평가
조합원 개개인의 종전 토지 및 건축물의 가격을 산정하는 평가입니다. 이 평가를 통해 권리가액 및 추가분담금 등을 결정하는 기준을 마련하게 됩니다. 종전자산 감정평가는 사업시행인가 고시일 기준으로 토지나 건축물에 대해 가치를 산정합니다.
2. 종후자산 감정평가
분양예정인 토지와 건물에 대해 추산액을 산정해 종전자산 평가액과 함께 관리처분 계획 수립 시 가격을 평가해 분양받게 될 아파트 등의 분양가에 적용되며 사업 종료 후 청산금을 산정하는 기준이 됩니다. 분양신청 만료일이나 의뢰인이 제시한 날 기준으로 토지 및 건축물의 가치를 산정합니다.
3. 현금청산 감정평가
현금청산 감정평가는 분양신청을 하지 않는 사람, 분양신청을 할수 없는 사람, 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 사람 등이 대상자로 포함돼 재개발 구역 내 분양을 받을 수 없는 기존 자산을 평가해 현금청산을 위해 시행되는 평가입니다.
비례율, 권리가액을 통해 조합원 분담금 결정
정비사업을 추진하게 되면 비례율을 통해 사업성에 대한 손익을 계산하게 됩니다. 이 비례율은 총 분양수입, 총사업비, 총 운영비와 감정평가를 통해 나온 평가액을 계산해 산출하고 이를 통해 권리가액이 나오면 최종 조합원 분담금이 결정됩니다.
재개발(재건축) 시 사업시행계획인가를 위한 절차
재개발이나 재건축을 진행할 때 거쳐야 하는 행정절차들이 많이 있습니다. 사업을 추진해 시공사 선정을 완료하면 그다음 절차인 사업시행계획 인가를 받아야 합니다. 이 사업시행인가는 건축
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비례율과 사업성
재개발이나 재건축을 진행하면 사업비와 운영비가 지출되기 때문에 분양에 따른 수입과 지출을 산출하여 손익을 계산하게 됩니다. 이때 조합은 사업 타당성을 금전적인 요소를 고려해 산출하는 되는데 이를 비례율이라고 합니다. 통상적으로 이 비례율이 100%를 초과하면 사업성이 좋고 100% 미만이면 사업성이 떨어진다고 판단하게 됩니다. 비례율 산출방식은 다음과 같습니다.
비례율 = [총수입(분양수입) - 총사업비(사업경비)] / 종전자산 감정평가 총액 X 100
권리가액 및 추가분담금(청산금)
권리가액이란 재개발이나 재건축사업 진행 시 구역 내 개개인의 종전 부동산을 평가한 금액을 말합니다. 그렇게 때문에 재개발이나 재건축 조합원은 권리가액이 높아지는 것을 선호합니다. 이 권리가액을 분양가격에 비교해 분양가격이 높으면 권리가액을 뺀 가격을 추가분담금(청산금)으로 조합에 납부하고 반대로 권리가액이 분양가격보다 높으면 조합으로부터 청산금을 수령받게 됩니다.
권리가액 = 종전자산 감정평가액 X 비례율
분담금과 추가 분담금
분담금은 조합원이 사업계획에 따라 분양을 받기 위해 부담해야하는 금액을 말하며, 기존 분담금에 비해 분양가격이 높으면 추가분담금을 내야 합니다. 또한 관리처분계획 당시 정해졌던 분담금이 사업이 지연되거나 물가 상승으로 인한 건축비 인상, 금융이자, 미분양 등의 이유로 조합원 개개인이 추가로 더 부담해야 하는 경우가 발생하면 추가 분담금을 내게 됩니다.
분담금 = 조합원 분양가 - 권리가액
참고로 많이 헷갈려하는 재건축부담금은 재건축 추신시 초과이익이 발생하면 재건축 초과이익환수에 관한 법률에 의거해 국토교통부 장관이 부과 및 징수하는 금액을 말합니다.
공공재개발 혜택 및 장단점 알아보기
공공재개발은 주택공급 활성화와 주거환경 정비를 위해 2020년 5·6 부동산 대책을 통해 처음 도입을 예고해 시범사업 추진을 시작했습니다. 당시 첫 후보지로는 흑석 2 구역, 동대문구 용두 1-6 구
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