정비사업에서 재개발이나 재건축 시 조합을 설립하기 위해서는 토지등소유자의 동의를 얻어 행정관청에 신고 후 인가를 받아야 합니다. 이에 재건축·재건축 사업추진 시 어떠한 조건을 갖춰야하고 추진위원회 구성 조건 및 절차를 통해 조합설립까지의 과정은 어떻게 되는지 살펴보도록 하겠습니다.
재건축·재개발시 추진위원회에서 조합설립까지
재건축·재개발 정비사업 시행단계에서 조합은 추진위원회를 거쳐 설립됩니다. 추진위원회가 구성되면 조합설립인가 전까지 정비사업 전반적인 업무를 진행할 수 있으며, 조합설립인가를 받으면 추진위원회는 해산됩니다.
1. 조합설립 추진위원회 구성
재건축·재개발 정비사업 시행단계에서 조합은 추진위원회를 거쳐 설립됩니다. 추진위원회는 보통 정비구역 지정 이후에 구성되며, 정비구역 지정 대상이 아닌 지역이라도 재건축고 같은 사업이 이뤄지고 있으면, 언제라도 추진위원회 구성이 가능합니다. 추진위원회 구성은 토지등소유자 과반수의 동의를 받아 관할 시·군청 등의 승인을 받아야 합니다.
추진위원회 구성 조건
- 위원장을 포함해 5인 이상의 위원
- 토지등소유자 과반수의 동의
- 토지등소유자 1/10이상의 인원수
※ 토지등소유자란?
재개발의 경우 토지 또는 건축물의 소유자 또는 지상권자, 재건축의 경우 건축물 및 그 부속토지의 소유자를 말합니다.
추진위원회 구성 절차
추진위원회는 다음과 같은 과정을 거쳐 구성됩니다.
추진위원회 구성(위원장, 감사, 추진위원) ▶ 운영규정 및 동의서(안) 작성 ▶ 동의서 검인(시장, 군수) ▶ 추진위설립동의서 징구 ▶ 추진위원회 승인신청
2. 조합설립 추진위원회 승인
조합설립 추진위원회가 승인되면 조합설립인가일까지 정비사업전문관리업자의 선정부터 정비사업 시행계획, 창립총회 개최, 조합 정관 초안 등 전반적인 업무를 수행할 수 있습니다. 조합이 설립되면 진행한 모든 업무와 자산을 조합에 인계하고 해산하게 해산됩니다.
추진위원회의 업무
- 정비사업전문관리업자와 설계자 선정 및 변경
- 개략적인 정비사업 시행계획서의 작성
- 조합설립인가를 받기 위한 준비업부
- 추진위원회 운영규정의 작성
- 토지등소유자의 동의서 접수
- 조합설립을 위한 창립총회 준비 및 개최
- 조합정관의 초안 작성
- 그 외 추진위원회 운영규정으로 정하는 업무
3. 조합설립인가
조합설립인가의 구성요건은 재건축과 재개발이 다릅니다. 재건축 사업은 각 동별 구분소유자의 과반수 동의와 전체 구분소유자 3/4 이상, 전체토지면적의 3/4이상의 토지등소유자 동의를 얻어야합니다. 재개발 사업의 경우 구역 내 전체 토지등소유자 3/4이상 동의와 토지면적의 1/2 이상 동의를 받으면 됩니다.
이 동의서의 종족수는 조합설립인가 신청 시를 기준으로 판단합니다.
조합의 구성
조합원 자격은 토지등소유자에게 주어지며, 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명일 경우 대표 1인만 조합원으로 가능합니다. 재건축 사업은 사업동의를 해야 조합원 자격을 부여받습니다.
재개발, 재건축 조합원 자격 및 현금청산 대상자
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토지등소유자는 재개발의 경우 토지 또는 건축물의 소유자 또는 지상권자를 말하며, 재건축의 경우 건축물 및 그 부속토지의 소유자를 지칭하고 있습니다.
조합원의 수는 100인 이상이어야 대의원회를 구성할 수 있습니다. 대의원회에서는 조합원의 1/10 이상으로 구성해야 하며, 이때 1/10이 100명을 넘을 경우 조합원의 1/10 범위 안에서 100명 이상으로 구성할 수 있습니다. 이 대위원회의 대의원은 꼭 조합원 중에서 선출해야 합니다.
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