성남 재개발 수진1구역, 신흥1구역 어디를 투자할까?

얼마 전만 해도 수진 1 구역과 신흥 1 구역은 성남에서 제일 주목을 받던 재개발 사업지였습니다. 최근에는 부동산 시장 침체와 함께 예전 같지는 않지만 대규모 사업지인 만큼 그래도 꾸준한 거래가 이뤄지고 있는 곳입니다. 수진 1구역과 신흥 1 구역은 지난해 시공사 선정을 완료하고 올해 말 사업시행인가를 목표로 하고 있습니다. 아직 관리처분 인가 전이기 때문에 분양권을 원하시는 분들은 아직까지 매매를 통해 구입할 수 있습니다.

 

 

신흥1구역-수진1구역-위치

 

성남 재개발, 수진 1 구역, 신흥 1 구역 정비계획

 

성남 재개발 사업지인 수진 1 구역과 신흥 1 구역에 대한 정비계획에 대한 간략한 기본 정보들을 먼저 살펴보겠습니다. 이 두사업지는 대규모 사업지인 만큼 그동안 시공사 선정까지 어려움을 많이 겪었지만 지난해 마침내 시공사 선정까지 완료했습니다.

 

먼저 수진 1구역 기본정보를 보면

수진동 963번지 일대에 위치한 수진 1 구역은 261,828㎡ 면적에 달하는 사업지입니다. 면적만 봐도 어마어마한 규모입니다. 현재 계획으로는 지하 7층~지상 15층 규모 아파트 57개 동에 5668세대를 신축할 계획입니다. 시공사는 대우건설, 현대건설, DL이앤씨로 구성된 메가시티사업단 컨소시엄이 선정되어 공사비는 1조 5585억 원으로 책정되어 있습니다.

 

타입별 세대구성은 현재로는 39 타입, 49 타입, 59 타입, 74 타입, 84 타입, 104 타입으로 계획되어 있고 임대주택 572세대가 포함돼 있습니다.

 

반면 신흥 1구역 기본정보는

신흥동 4900번지 일대 196,693㎡ 부지에 재개발되는 신흥 1 구역은 지하 5층~지상 최고 20층 4183세대로 구성되며, 수진 1 구역보다는 규모가 약간 작지만 그래도 규모면에서는 엄청납니다. 신흥 1 구역 시공사는 GS건설, DL이앤씨, 코오롱글로벌로 구성된 팰리센트사업단 컨소시엄이며, 공사비는 1조 2159억 원입니다. 세대수와 공사비는 차후에 변경될 소지가 많으니 참고만 하시면 될 것 같습니다.

 

타입별 세대구성은 39 타입, 49 타입, 59 타입, 74 타입, 84 타입, 104 타입으로 수진 1 구역과 비슷하고 임대주택은 712세대로 예정돼 있습니다.

 

수진1구역-신흥1구역-조감도

 

수진 1 구역, 신흥 1구역 합치면 약 1만 세대

 

그리고 수진 1 구역과 신흥 1 구역은 바로 옆에 붙어있는 사업지로 마치 하나의 단지처럼 보일 수 있습니다. 따라서 향후에 재개발이 완료되면 공원이나 학교, 상업시설 등을 서로 공유할 수 있어 시너지 효과가 좋을 것으로 보입니다. 또한 1군 시공사들이 건설하고 대규모 사업지인 만큼 성남의 새로운 랜드마크 단지가 될 것으로 기대되는 곳입니다.

 

세대수만 봐도 두 곳을 합치면 약 1만 세대에 달하고 있습니다. 입지적으로도 지하철 8호선 라인인 수진역과 신흥역을 바로 앞에 두고 있는 역세권 단지로 인근에 이마트, 세이브존, 성남 종합운동장, 학교 등을 손쉽게 이용할 수 있어 주거환경으로는 최상의 조건으로 보입니다.

 

자연환경으로는 바로 인근에 걸어서 이동이 가능한 공원이 500m~700m 정도에 위치해 이동시간이 다소 소요되지만 대규모 사업지인만큼 단지 내 대규모 중앙광장 및 충분한 가든 등이 계획될 것으로 예상됩니다.

 

최근 서울시 같은 경우에는 용적률을 대폭 완화해 50층에서 70층까지 계획하고 있는 구역들이 있지만 성남 같은 경우에는 대부분 30층 이라로 개발되고 있어 개인적으로 더 좋지 않나 싶습니다.

 

수진 1 구역, 신흥 1구역 실거주나 투자를 원하신다면

수진 1 구역과 신흥 1구역은 지난해 시공사를 선정을 끝내고 올해 말 사업시행인가를 목표로 하고 있고 2024년에는 관리처분을 예정하고 있습니다. 따라서 관리처분 전이기 때문에 매매를 통해 분양권을 취득할 수 있습니다.

 

다만 고려할 부분은 수진 1 구역과 신흥 1 구역 같은 경우 사업시행인가 후 관리처분인가까지 대략 1년 정도 예상되고 대규모 단지인 만큼 이주와 철거 등의 절차가 다른 사업지보다 조금 더 보수적으로 잡아 최소 2년에서 3년 정도 걸릴 것으로 보입니다. 또 대부분 주거 및 상가 주택으로 구성되어 있어 실 투자금이 최소 5억 이상은 보유하고 있으셔야 합니다.

 

그럼 두 구역 중 어느 곳이 더 좋을까?를 물어보신다면 실입주는 크게 상관없다입니다. 두 곳 다 1군 브랜드, 대규모 재개발 단지입니다. 입지적으로는 수진역에 붙어있는 수진 1 구역은 모란역과 가깝기 때문에 지하철 8호선 모란연과 수진역을 도보로 이용가능하고, 모란시장이나 모란역 인근 상권을 가깝게 누릴 수 있습니다. 학군은 두 구역다 비슷하기 때문에 큰 차이는 없습니다.

 

수진 1 구역의 경우 성남 종합 운동장을 가까이 있어 운동을 좋아하시는 분들이라면 더 좋은 입지지 않을까 생각됩니다. 여기에 신흥역에서 수진역으로 이어지는 724m 길이의 성남 중앙지하상가가 있어 가벼운 옷이나 펫용품 등 다양한 쇼핑이 가능합니다.

 

신흥 1 구역 같은 경우에는 지하철 수진역과 신흥역을 도보로 이용가능해 신흥역 인근 상권과 롯데시네마 등을 이용할 수 있고 성남의료원이 수진 1 구역보다 더 가깝습니다.

 

하지만 투자를 위해 선택을 해야 한다면 개인적으로 수진 1 구역에 한 표를 줄 것 같습니다. 이유는 8호선 연장 사업으로 모란역에서 판교역까지 연장되는 개발계획과 현재 본격적으로 추진되진 않지만 성남도시철도(트램)가 판교역~모란역~성남산업단지로 이어지는 사업이 아직 살아있어 개발호재로 작용할 것으로 보입니다. 또 수서~광주 복선전철이 수서역~성남시 모란역~광주역까지 연결사업이 추진 중에 있습니다.

 

하나 더 추가하면 수인분당선인 태평역도 수진 1 구역이 가까워 도보로 이용할 수 있고 큰 차이는 아니지만 성남대로와 분당~수서 간 고속도로 등 차량 이동시 도심내외로 미미하게나마 편리한 부분이 있습니다.

 

수익률 분석에 대해 더 알고 싶으시다면 아래 사이트를 참조하시면 좋을 것 같습니다.

https://blog.naver.com/goat_economy/223096858941

강남과 판교사이의 "수진 1구역, 신흥1구역" 재개발 지역, 투자해도 될까?

 

이상 수진 1 구역과 신흥 1 구역에 대한 대략적인 정보를 살펴보았습니다. 정부에서는 종부세 및 기타 부동산 정책에 대해 전면 개편과 폐지 등을 논의하고 있지만 특히 종부세 문제에 있어 국회를 통과하지 못하고 있기 때문에 다주택자 분이시라면 정확하게 확인 후 본인의 상황에 맞게 투자하시는 걸 권해드립니다.

 

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