창동주공 18단지, 입지분석 및 향후가치는?

서울 도봉구 창동 일대에 자리한 창동주공 아파트들은 단지도와 세대수가 많아 재건축 사업의 기대를 받고 있는 곳 중 한 곳입니다. 이런 가운데 창동주공 18단지가 도봉구에서 4번째로 안전진단검사를 통과해 재건축이 확정되었다고 합니다.

 

창동주공 18단지는 최고 15층 규모 아파트로 현재 총 910세대로 구성되어 있습니다. 18단지는 지하철 녹천역과 학교들이 바로 붙어 있어 향후 재건축이 진행되면 미래가치는 훨씬 좋아질 것으로 보입니다.

 

 

창동주공18단지 사업대상지 위치

 

창동주공 18단지 전체내용

 

• 위치 : 서울시 도봉구 창동 30번지 일대
• 준공연도 : 1988년 10월
• 건폐율 : 13%
• 용적률 : 138%
• 제3종 일반주거지역
• 규모 : 최고 15층, 13개동
• 세대수 : 910세대

 

서울시 도봉구에 위치한 창동 18단지는 지하철 녹천역과 아주 가까운 역세권 단지로 우측으로는 중랑천까지 끼고 있는 입지입니다. 아래로는 주공 17단지, 위로는 주공 19단지가 있습니다. 창동주공 18단지는 1988년 10월에 준공되어 올해 35년 된 단지로 5층에서 15층으로 이루어져 있습니다.

 

예전에 지은 아파트다 보니 주차대수가 634세대로 세대당 0.69대로 주차환경이 좋지는 않습니다. 하지만 건폐율이 13%에 용적률이 138%로 지어졌기 때문에 재건축이 진행되면 사업성은 아주 우수할 것으로 보입니다.

 

지난 7일 창동주공 18단지가 드디어 안전진단 적정성 검토가 불필요하다는 도봉구의 통보를 받아 사실상 재건축이 확정되었습니다. 앞서 창동주공 18단지는 올해 4월 안전진단에 들어가 7월에 조건부 재건축 D판정을 받은 바 있습니다.

 

창동주공 18단지 공급면적을 보면 45㎡~100㎡까지 9개 타입으로 다양한 평형대로 구성되어 있는 걸 알 수 있습니다. 재건축이나 재개발을 진행하면 대지지분과 용적률에 따라 사업성이 크게 갈리는데요, 과연 창동 주공은 대지지분이 어떻게 되고 전용면적은 어떻게 되는지 한번 살펴보겠습니다.

 

창동주공 18단지 평형별 세대수 및 대지지분

 

총세대수	공급면적	전용면적	세대수	대지지분
910세대	45.2㎡(14평)	32.34㎡	90세대	28.76㎡(8.7평)
	57.77㎡(17평)	41.34㎡	90세대	36.76㎡(11.12평)
	60.52㎡A(18평)	45.9㎡	180세대	38.22㎡(11.56평)
	60.07㎡B(18평)	45.55㎡	90세대	38.5㎡(11.65평)
	63.64㎡(19평)	45.77㎡	120세대	40.48㎡(12.25평)
	74.53㎡(22평)	62.17㎡	9세대	47.41㎡(14.34평)
	82.57㎡(24평)	59.39㎡	180세대	52.53㎡(15.89평)
	85.78㎡(26평)	71.89㎡	71세대	54.83㎡(16.59평)
	100.72㎡(30평)	84.41㎡	80세대	64.37㎡(19.47평)

 

총 910세대 중 14평에서 30평까지 다양한 평형대로 구성되어 있는데요, 각 평형별 대지지분을 보면 양호한 편이지만 건폐율과 용적률을 비교해 생각보다 적은 걸 알 수 있습니다. 아마도 창동주공 18단지 가운데로 지나가는 노해로 70길 도로 때문에 대지지분이 많지 않은 것으로 추측됩니다. 소형평형인 전용 32㎡가 8.7평, 중형평형인 100㎡가 19.47평의 대지지분을 소유하고 있습니다.

 

아직 사업 초기단계로 정비계획 수립이 진행되면 재건축 윤각이 어느 정도 나올 것으로 보이지만 창동주공 18단지의 용도지역이 제3종 일반주거지역인걸 감안하면 법적 용적률 최대 300% 기 때문에 250% 내외로 정비계획이 수립되면 사업성은 꽤 높을 것으로 예측됩니다. 예로  상계주공 5단지의 경우 지상 35층으로 진행되고 있어 창동주공 18단지도 35층까지는 문안하지 않을까 생각됩니다.

 

상계주공 11단지, 재건축 우선협상대상자 선정

상계주공 11단지, 재건축 우선협상대상자 선정

 

창동주공 18단지 입지환경 

 

창동주공 18단지는 지하철 1호선 녹천역과 인접한 초역세권 단지로 월천초등학교와 노곡중학교, 서울외국어고등학교가 바로 붙어있습니다. 또한 우측으로는 중랑천이 흐르고 있고 차량이동 시 동부간선도로가 인접해 도심 내외로 이동이 편리한 곳이기도 합니다. 앞쪽으로 크진 않지만 월천근린공원과 인근에 크고 작은 공원, 초안산까지 있어 쾌적한 주거환경이 가능합니다.

 

창동 주공 18단지는 입지적으로 우수한 곳이지만 바로 위쪽에 있는 주공 19단지를 넘지는 못할 것 같습니다. 비슷한 입지조건을 갖추고 있지만 주공 19단지는 현재 1764세대에 지하철 1호선과 4호선 창동역이 가깝습니다. 창동역은 아시겠지만 GTX-C노선이 예정돼 있어 미래가치로 따진다면 넘사벽으로 보입니다.

 

창동주공 18단지가 절대 빠지는 입지가 아닌데 19단지가 워낙 입지가 좋습니다. 사업성 부분에서도 주공 19단지가 평형대도 넓고 세대수도 많아 유리한 부분이 많지만 그다음으로 꼽자면 주공 18단지와 3단지 정도가 괜찮아 보입니다.

 

현재 이일 대는 정비사업이 진행되는 곳이 많아 앞으로 주거환경이 크게 개선될 것으로 보이며, 투자든 실입주든 어느 쪽으로 접근해도 괜찮은 사업지로 판단됩니다.

 

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