재개발・재건축 시 정비구역 지정요건 및 진행절차는?

재개발・재건축을 생각하는 구역이 있다면 이에 대한 필요요건과 충족조건은 어떻게 되는지 확실하게 알고 있어야 합니다. 도시정비사업의 첫 단추라고 할 수 있는 정비구역 지정은 과연 어떤 요건으로 지정되며, 지정되는 절차는 어떻게 될까요?

 

오늘은 오랜 노후화로 인해 재개발・재건축을 고민하는 구역 주민이라면 꼭 알고 있어야 할 지정요건 및 진행절차에 대해 간략하게 알아보겠습니다. 

 

 

다가구 밀집지역

 

재개발・재건축 진행 시 정비구역이란?

 

본격적인 정비사업 계획을 시행하기 위해 지정・고시된 구역을 말합니다. 즉 정비해야 할 토지의 위치와 면적을 확정해 도시정비법에 따라 정비사업을 관련절차에 따라 계획적으로 추진하게 됩니다.

 

그럼 이런 정비사업을 추진하기 위해서는 어떤 요건과 절차가 필요한지 살펴볼게요.

 

 

재개발・재건축 정비구역 지정요건

재개발, 재건축 정비구역 지정요건

 

정비계획을 수립에 필요한 요건은 재개발과 재건축에 따라 차이가 있습니다. 위표에서 알 수 있듯이 재개발의 요건이 좀 더 까다로운 걸 알 수 있습니다.

 

조금 더 세부적으로 보겠습니다.

 

재개발 정비구역 지정요건

 

우선 크게 보면 재개발은 필수요건과 선택요건이 있습니다.

필수요건은 무조건 충족해야 하고 선택요건은 주택접도율, 과소필지, 호수밀도 중 한 개가 충족해야 합니다. 예전에는 2개 이상 충족해야 했지만 지금은 1개만 충족해도 재개발이 가능하도록 변경되었습니다.

 

필수요건

• 노후된 물량건축물수가 전체 건축물의 2/3 이상일것.(노후 및 불량건축물 기준은 철근 콘크리트건축물은 30년, 벽동조는 20년)

선택요건

• 주택접도율 : 폭 4m 이상 도로에 4m이상 접한 건축물의 비율이 40% 이하
• 과소필지 : 토지면적이 90㎡미만인 토지 40% 이상
• 호수밀도 : 10,000㎡ (100m x 100m)안에 건축되어 있는 건축물 동수 60호 / ha이상(공동주택 및 다가구 주택은 세대수가 가장 많은 층의 세대수를 동수로 산정)

 

재건축 정비구역 지정요건

재건축의 경우 10,000㎡이상 지역에 200세대 이상 노후・불량건축물이 있으면 가능합니다.

 

여기에 안전진단 E등급을 받으면 조건없이 바로 재건축이 가능하지만 D등듭의 경우 관할지자체의 조건을 충족해야 재건축을 할 수 있습니다. 안전진단은 주민의 10% 이상이 동의하면 추진할 수 있습니다.

 

 

재개발・재건축 시 정비계획은?

 

정비구역을 관할지자체가 고려하지 않을 때 해당지역의 토지등소유자는 정비사업 추진을 위한 정비계획 입안을 제안할 수 있습니다.

이때 토지등소유자는 해당 시・도의 조례 기준에 맞춰 동의를 얻고 관련서류를 제출해야 합니다.

 

정비계획 내용

• 정비사업의 명칭
• 정비구역 및 면적
• 토지등소유자별 분담금 추신액 및 산출근거
• 도시・군계획시설의 설치에 관한 계획
• 공동이용시설 설치계획
• 건축물의 주용도・건폐율・용적률・높이에 관한 계획
• 환경보전 및 재난방지에 관한 계획
• 정비구역 주변의 교육환경 보호에 관한 계획
• 세입자 주거대책
• 정비사업시행 예정시기
• 정비사업을 통해 공공지원민감임대주택을 공급하거나 주택임대관리업자에게 임대할 목적으로 주택을 위탁하려는 경우에는 획지별 토지이용 계획 등
• 국토의 계획 및 이용한 관한 법률 제52조 제1항 각 호의 사항에 관한 계획
• 도시 및 주거환경정비법 제17조 제4항에 따른 현금납부에 관한 사항
• 도시 및 주거환경정비법 제18조에 따라 정비구역을 분할, 통합 또는 결합하여 지정하려는 경우 그 계획
• 도시 및 주거환경정비법 제23조 제1항 제2호에 따른 방법으로 시행하는 주거환경개선사업의 경우 제24조에 따른 사업시행자로 예정된 자
• 정비사업의 시행방법
• 기존 건축물의 정비・개량에 관한 계획
• 정비기반시설의 설치계획
• 건축물의 건축선에 관한 계획
• 홍수 등 재해에 대한 취약요건에 관한 검토결과
• 정비구역 및 주변지역의 주택수급에 관한 사항
• 안전 및 번죄예방에 관한 사항
• 그 밖에 정비사업의 원활한 추진을 위하여 시・도조례로 정하는 사항

 

정비구역의 지정절차

기초조사 > 정비계획(안) 작성 > 정비구역지정요청 > 지정요건 및 기준검토 관련부서협의 > 입안 > 공람공고 및 주민의견 청취 > 구의회 의견청취 > 지방도시계획위원회 자문 > 정비구역지정 신청 > 관련부서 협의 > 시도 시 계획위원회 심의 > 구역지정 결정 / 고시 및 국토교통부장관 보고

 

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