부동산 신탁의 개념, 종류, 장점에 대해 알아보기

재건축이나 재개발을 진행할 때 신탁방식에 대한 내용을 종종 듣게 되는데요, 이 신탁방식은 부동산 소유주가 전문 지식을 가지고 있는 신탁사에 소유권을 넘겨 사업을 추진하는 방식입니다.

 

여기에는 크게 토지신탁과 비토지신탁이 있으며, 세부적으로 여러 신탁방식이 있습니다.

간략하게 토지신탁에 대해 알아보고 장점은 무엇인지에 대해 설명해 보겠습니다.

 

 

재건축 공사중인 아파트 이미지

 

부동산 신탁이란 무엇일까요?

 

오늘은 부동산 신탁의 개념 및 신탁의 종류, 장점 등에 대해서 간략하게 알아보겠습니다.

 

부동산 신탁의 개념

부동산 신탁은 부동산 소유주가 전문신탁회사에게 소유권을 이전해 신탁회사의 전문지식이나 자금 등을 결합해 개발, 관리, 처분 등을 하고 그에 따른 이익을 돌려받을 수 있는 부동산 제도를 말합니다.

 

대체적으로 부동산을 신축할 때 신탁을 하는 이유는 자본이 많이 들어가기 때문에 금융기관에 대출받아 사업을 진행하는 경우가 많은데요, 이때 받는 대출을 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)이라고 합니다.

 

사업 초기에는 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)의 경우 어떠한 담보도 없기 때문에 신탁사는 대상 토지 등을 신탁재산으로 등록해 사업시행의 주체가 되어 사업을 개발하는 방식입니다.

 

 

신탁의 종류별 책임구분(자료:뉴스웨이)

 

부동산 신탁의 종류

구분	형태
토지신탁	차입형 토지신탁
	관리형 토지신탁
	책임준공형 토지신탁
비토지신탁	분양관리
	담보신탁
	관리신탁
	처분신탁

 

부동산 신탁은 신탁의 목적과 역할에 따라 토지신탁과 비토지신탁으로 구분됩니다.

 

토지신탁

 

토지신탁은 통상적으로 위탁자(시행자), 수탁자(신탁사), 시공사 등으로 계약이 이뤄지고 위탁자는 일정한 목적을 위해 신탁사에게 부동산의 소유권을 이전하게 됩니다.

 

수탁자(신탁사)는 부동산을 신탁받아 관리, 처분, 운용, 개발 등의 사업시행 주체가 되어 전반적인 역할을 수행하는 방식입니다.

 

여기에서 다시 자금조달 주체에 따라 차입형 토지신탁과 관리형 토지신탁으로 구분되고 최근에는 수익성이 높은 책임준공확장형(책준형) 토지신탁이 확대되고 있습니다.

 

이 토지신탁은 대부분 부동산 개발에 필요한 자금이나 개발노하우가 부족한 경우 전문신탁회사를 선정해 진행하는 경우가 많습니다.

 

차입형 토지신탁

신탁사가 금융기관이나 시공사로부터 사업비를 직접 조달하는 방식입니다. 이 경우 주로 자본력을 갖춘 대형신탁사가 많이 하는 편으로 사업에 따른 수익은 토지소유자에게 돌려주게 됩니다.

 

이 차입형 토지신탁 방식의 대표적인 신탁사는 한국토지신탁과 한국자산신탁이 있으며 비교적 수수료가 높은 편입니다.

보통 차입형 토지식탁의 경우 신탁사의 보수는 3%~4% 정도에 책정되지만 협의사항에 따라 변동될 수 있습니다.

 

관리형 토지신탁

신탁사가 자금을 관리하고 사업비 조달은 위탁자가 부담하는 방식입니다. 즉 토지대금이나 사업비를 PF 또는 시공사의 지급보증 등을 통해 조달하게 됩니다.

 

관리형 토지신탁의 경우 보수는 0.6%이내로 책정되며, 보수기준은 협의 하에 변동될 수 있습니다.

 

책임준공형 토지신탁

책준형 토지신탁은 신탁사가 건축물의 준공과정에서 생기는 위험을 부담하고 관리하는 방식입니다. 이 방식은 차입형 토지신탁과 위험 부담이 낮은 관리형 토지신탁의 장점을 접목한 형태입니다.

 

부동산 신탁사는 준공기간 안에 시공사가 책임준공을 이행하지 못하면 금융비용 등을 책임져야 합니다. 또한 시공사의 부도가 발생할 경우 채무를 대신 갚거나 새로운 시공사를 찾아야 합니다.

 

 

분양관리-계약하는 사람

 

비토지신탁

 

비토지신탁으로는 분양관리, 담보신탁, 관리신탁, 처분신탁, 대리사무 등을 들 수 있습니다. 하지만 전체적으로 수수료율이 낮아 신탁비중이 낮은 편입니다.

 

분양관리

신탁사가 사업부지를 신탁하고 분양관리업무를 당당하는 방식입니다.

 

담보신탁

대출을 받을 목적으로 부동산을 신탁회사에 담보로 제공하는 방식입니다.

 

관리신탁

신탁사가 부동산 소유권관리, 임대차관리, 시설유지, 수익금의 운용 등을 담당하고 수익을 소유자에게 돌려주는 방식입니다.

 

처분신탁

부동산 소유자를 대신해 실수요자를 찾아 매각해 주는 방식으로 주로 고가 및 대형 부동산에 많이 사용되고 있습니다.

 

부동산 신탁의 장점 4가지

부동산 신탁의 장점으로 크게 신뢰성, 경제성, 편의성으로 나눠볼 수 있습니다.

 

1. 신탁사의 신뢰성

신탁사의 전문성을 바탕으로 빠르게 사업을 추진할 수 있으며, 회계처리, 관리 및 운용 등 전반적인 도움을 받을 수 있습니다.

 

2. 신탁사의 안전성

신탁사이 명의로 사업이 진행되기 때문에 리스크 등을 크게 낮출 수 있어 안정적으로 사업을 추진할 수 있습니다.

 

3. 경제성 확보

수수료는 발생하지만 각종 부동산의 경험과 지식으로 개발, 관리, 처분 등 모든 업무를 신속하게 처리해 사업 기간 등이 짧아지면 소유주는 높은 수익을 가져갈 수 있습니다.

 

4. 편의성 제공

복잡한 부동산 관련 사무처리(건축, 분양, 법률, 금융, 세무, 행정)를 대행하기 때문에 편리하게 사업을 추진할 수 있습니다.

 

공공재개발 혜택 및 장단점 알아보기

공공재개발 혜택 및 장단점 알아보기

 

신탁의 개념 및 종류 정리해보기

신탁의 개념 및 종류 정리해보기

 

여의도 삼익아파트 재건축, 한국토지신탁 시행자로

여의도 삼익아파트 재건축, 한국토지신탁 시행자로