주택이나 토지 등을 소유하고 있으면 매년 7월과 9월에 재산세 고지서가 꼭 받게 되는데요, 이런 재산세나 공과금은 왜 이렇게 빨리 나오는지 모르겠습니다. 매년 2번 날아오는 이 재산세는 어떤 기준으로 부과되는지 자세하게 한번 다뤄보겠습니다.
재산세는 토지, 건축물, 주택 등 보유하고 있는 재산에 대해 나오지만 오늘은 주택을 기준으로 계산해 보겠습니다. 먼저 재산세는 계산방법부터 알아보고 가겠습니다.
재산세에 대해 알고가기
재산세는 지방세에 속하며, 토지・건축물・주택・항공기・선박 등을 보유하고 있으면 매년 정기적으로 부과되고 있습니다. 과세기준일은 6월 1일을 기준으로 보기 때문에 부동산 거래 시 매도하는 분과 매입하는 분이 날짜를 잘 계산해서 거래하시면 도움이 되실 겁니다.
재산세는 건물을 돈으로 환산해 평가하게 되는데요, 이를 시가표준액이라고 하고 이 금액에서 세율을 곱하여 계산하게 됩니다. 간혹 기준시가와 시가 표준액이 헷갈려할 수 도 있는데 간단하게 말하면 기준시가는 국세청에서 관리하는 국세의 기준이 되는 가격을 말하고 시가표준액은 지방자치단체에서 관리하는 지방세의 기준이 되는 가격입니다.
자 그럼 이제 본격적으로 재산세를 계산해 보겠습니다.
재산세 계산은 어떻게 할까요?
- 공시가격 X 공정시장가액 비율 = 과세표준
- 과세표준 X 세율 = 산출세액
- 산출세액 - 세부담 상한 초과세액 = 납부세액
재산세는 위에서 말한 대로 위의 공식대로 계산하면 나오는데요, 먼저 공시가격을 알아야겠죠?
공시가격은 부동산 공시가격 알리미 홈페이지에 들어가 주소를 입력하면 확인이 가능합니다.
공동주택 공시가격 3억 5000만 원으로 한번 계산해 보겠습니다.
공정시장개액 비율
| 구분 | 공정시장가액 비율 | |
| 토지 | 시가 표준액의 70% | |
| 건축물 | 시가 표준액의 60%(2주택 이상 및 법인) | |
| 주택 | 1세대 1주택(시가 표준액의 43%~45%) | 공시가 3억 이하 : 시가 표준액의 43% |
| 공시가 3억 초과~6억 이하 : 시가 표준액의 44% | ||
| 공시가 6억 초과 : 시가 표준액의 45% | ||
1세대 1 주택자인 공동주택 공시가격 3억 5000만 원은 위표에서 3억 초과 ~ 6억 이하에 해당되기 때문에 계산을 하면
350,000,000 x 44% = 154,000,000만 원(과세표준)이 나왔습니다.
자 이금액을 잘 기억하시고 다음으로 넘어가 보겠습니다.
이제 세율을 알아야겠죠?
재산세 세율(주택)
| 구분 | 과세표준 | 세율(다주택) | 세율(1세대 1주택) |
| 주택 | 6천만원 이하 | 0.1% | 0.05% |
| 6천만원 초과 ~ 1억 5천만원 이하 | 0.15% | 0.1% | |
| 1억 5천만원 초과 ~ 3억원 이하 | 0.25% | 0.2% | |
| 3억원 ~ 3억 6천만원 이하 | 0.4% |
0.35% | |
| 3억 6천만원 초과 | 0.4% |
주택의 경우 세율은 0.1%~0.4%로 과세표준이 높아질수록 세율도 높아지게 됩니다. 2021년부터 2023년까지 1세대 1 주택자에 한해 한시적으로 세율을 감면해주고 있습니다.
과세표준 154,000,000만 원에 1 주택자라면
154,000,000 x 0.2% = 308,000원의 산출세액이 나옵니다.
재산세 세부담상한율
| 주택공시가격 | 세부담상한율 |
| 3억원 이하 | 105% |
| 3억원 초과 ~ 6억원 이하 | 110% |
| 6억원 초과 | 130% |
세부담 상한은 세부담상한액을 초과하는 경우 공제를 통해 세부담의 급격한 증가를 방지하기 위해 마련된 제도입니다. 즉 전년대비 공시가격 3억 이하는 105%, 3억 초과 ~ 6억 이하는 110%, 6억 원 초과 130%가 초과하면 초과분에 대해서는 따로 납부하지 않을 수 있습니다.
따라서 작년보다 오히려 공시가격이 내렸기 때문에 308,000원에 대한 세부담상한율은 적용하지 않아도 됩니다.
하지만 재산세 고지서를 보면 재산세 외에도 지방교육세, 도시계획세, 지역자원시설세 등이 함께 나옵니다.
그밖에 지방교육세, 도시계획세, 지역자원시설세 계산
- 지방교육세 = 재산세액 X 20%
- 도시계획세 = 재산세 과세표준 X 0.14%
- 지역자원시설세 = 건축물 시가표준액 X 0.04%~0.12%
재산세 납부금액 및 최종 계산결과
재산세 : 308,000원
지방교육세 : 308,000 x 20% = 61,600원
도시계획세 : 154,000,000 x 0.14% = 215,600원
지역자원시설세 : -
지역자원시설세는 시가표준액을 알아야 하는데 찾기 힘들어서 생략하겠습니다. 위텍스에서 검색이 가능하지만 공동주택은 나오지 않고 오피스텔과 상가 등 일반 건축물만 조회가 가능합니다.
지역자원시설세만 제외하면 308,000+61,600+215,600 = 585,200원이 나오게 됩니다. 그럼 분기별로 내는 금액은 2로 나누면 7월과 9월에 292,600원씩 납부하면 됩니다.
이상 재산세가 어떻게 계산되고 얼마의 금액이 나오는지 직접 계산해 봤는데요,
요즘은 부동산 계산기나 지방세 사이트인 위택스에 들어가 재산세를 모의계산 할 수 있습니다.
그리고 과세기준일이 6월 1일이라는 걸 꼭 기억하고 있으시면 부동산 거래할 때 조금이나마 도움이 될 듯합니다.
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