재개발·재건축 시 기부채납 혜택과 방식은?

흔히 재개발이나 재건축 같은 도시개발을 진행하게 되면 기부채납이란 말을 자주 듣게 됩니다.

따라서 이 기부채납이란 용어를 정리해 보고 어떤 형태로 이뤄지고, 그에 따른 혜택 등은 무엇인지 자세하게 알아보겠습니다.

 

먼저 기부채납 용어정리, 기부 채납 시 혜택, 기부채납 방식 등을 순서대로 정리해 보겠습니다.

 

 

재개발, 재건축 시 기부채납 이해도

 

재개발·재건축 시 기부채납이란?

 

재건축이나 재개발을 진행할 때 이 기부채납은 개발하는 구역의 일정 부분의 토지를 공공시설 부지로 사용할 수 있도록 지방자치단체에 무상으로 소유권을 제공하는 것을 말합니다.

 

재건축 및 재개발 시 공공의 업무시설인 공공시설이나 도로공원 등을 지어주고 소유권을 국가나 지방자치단체에 무상으로 이전해 주게 됩니다.

 

기부채납은 1960년대 중반부터 무분별하게 진행된 도시개발 피해를 막기 위해 재건축이나 재개발 같은 도시개발 시 과밀화 제한을 목적으로 공공시설, 부지 등을 기부채납 형태로 환수하도록 규정하고 있습니다.

 

기부채납 방식

기부채납은 토지, 건축물, 현금 등 다양한 방식으로 제공되며, 공공임대 주택도 가능합니다.

 

토지는 제공면적에 따리 산식이 적용되고 건축물의 경우 공공임대주택이나 공공임대산업시설 등의 건축물의 설치비용을 산정해 부지면적으로 환산하는 방식입니다. 현금 역시 부지면적으로 환산해 제공면적에 따라 산식이 적용됩니다.

 

 

기부채납 혜택

기부채납 시 인센티브 상한용적률

 

기부채납을 하게 되면 재건축·재개발 시 용적률 상향 등 개발에 유리한 인센티브를 부여받을 수 있습니다. 이 용적률 상한이나 종상향 등의 인센티브를 받게 되면 사업시행자는 사업성을 높일 수 있고 지자체 등은 기반 시설을 지을 수 있습니다.

 

기부채납과 용적률

구분	용적률
1종 주거지역	100% 이상~200% 이하
2종 주거지역	150% 이상~250% 이하
3종 주거지역	200% 이상~300% 이하
준주거지역	200% 이상~500% 이하

 

용적률은 위 표와 같이 1종·2종·3종 주거지역 및 준주거지역에 따라 차등으로 적용됩니다.

만약 1종 주거지역의 용적률이 200% 까지 받을 수 있다고 하면 2종 주거지역으로 종상향 되면 250%까지 용적률을 높여 건축물을 지을 수 있습니다.

 

기부채납 시 주의사항

 

1. 기부채납 시 용적률이 상향되지만 면적이 줄어들기 때문에 기부채납을 진행할지 말지는 사전에 검토가 필요합니다.
2. 지자체는 필요한 기반시설을 짓기 때문에 자칫하면 조합원들이 원치 않는 기피시설이 들어올 경우가 발생할 수 있습니다.

참고로 기부채납 시 공공시설의 종류는 크게 사회복지시설, 체육시설, 문화시설, 교육시설, 환경시설 등이 있고 각 공공시설에 따라 기준이나 운영 방식이 다르기 때문에 꼼꼼하게 살펴볼 필요가 있습니다.

 

 

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