재건축・재개발 투자(감정평가기준)시 알고있으면 좋은 5가지

재건축이나 재개발을 염두에 두고 빌라나 단독주택 등에 투자한다면 꼭 고려해야 할 사항이 있습니다.

 

물론 제일 중요한 부분이 투자할 물건의 입지지만 재건축이나 재개발이 진행되면 내 집의 가치가 얼마인지 종전자산 감정평가를 받게 됩니다. 이 평가를 통해 새 아파트를 받을 때 추가 분담금이 얼마를 내야 하는지 정해지게 됩니다.

 

따라서 재건축이나 재개발을 생각하고 빌라나 주택 등 구입할 경우 어떤 것을 고려해야 할까요?

 

 

재개발이나 재건축 지역 철거사진

 

재건축・재개발 투자, 감정평가는 알고있자

 

일반적인 재개발・재건축 사업에서 종전자산 감정평가는 사업시행인가 고시일 기준으로 토지와 건물에 대한 가격을 측정하게 됩니다. 하지만 이 종전자산 감정평가로 인해 법정분쟁이나 낮은 감정평가액으로 인해 실망을 하는 경우가 발생할 수 있습니다.

 

종전자산 감정평가액이 높으면  향후 새 아파트를 분양받을 때 2개를 받을 수도 있고 낮게 나오면 추가 분담금을 더 많이 내야 하는 경우도 있습니다.

 

여기서 종전자산 감정평가는 현재 주변시세를 평가하는 것으로 오해할 수 있지만 위에서 설명했듯이 사업시행 인가 이전에 고시된 공시지가를 적용합니다.

 

또한 이후 분양을 받아 새 집에 입주하려면 관리처분인가, 이주, 철거, 착공 등의 과정이 남아있기 때문에 빨라도 4~5년 뒤에 입주할 수 있습니다.

 

저 역시 가로주택정비사업에서 감정평가액을 받고 생각보다 적은 금액에 놀란적이 있었습니다. 물론 건물이 노후되어 재건축을 진행하지만 건물 가치가 토지에 비해 훨씬 적은 금액으로 측정되어 나왔습니다.

 

그래서 재건축이나 재개발 투자 시 대지지분이나 토지가 아주 중요한 요소가 됩니다.

 

1. 종전자산 감정평가, 내 집이 중요

여기서 한 가지 알고 넘어갈 사실은 같은 재건축・재개발 구역에서 옆집과 상대비교가 중요합니다. 즉 다른 지역보다 전체적으로 다 높게 받는 건 크게 의미가 없습니다.

 

이유는 향후 새 아파트를 분양받아 입주하려면 종전자산에서 비례율을 곱해 조합원 분담금을 산출되기 때문입니다. 간단하게 말해 같이 다 가격이 올라가면 비례율이 영향을 주기 때문에 추가분담금을 낼 때 크게 영향을 받지 않습니다. 하지만 재개발 구역 내 옆집보다 내 집의 감정평가금액이 높다면 추가분담금에서 훨씬 유리하게 작용합니다.

 

설명하면 길어질 것 같아 아래 링크에서 감정평가, 비례율, 권가액을 통해 어떻게 분담금이 나오는지 확인해 보시길 바랍니다.

 

재개발(재건축) 시 감정평가와 비례율, 권리가액, 분담금은?

재개발(재건축)시 감정평가와 비례율, 권리가액, 분담금은?

 

2. 감정평가는 현황으로 한다

 

토지는 감정평가는 표진공시지가로 150~180%까지 나올 수 있습니다. 만약 지목이 도로라고 해도 무허가 주택으로 사용하고 있으면 대지로 감정평가받습니다. 마찬기지로 현황이 대지인데 도로로 사용하고 있으면 도로로 감정평가가 진행됩니다.

 

3. 대지지분이 높은 물건이 좋다

상대적으로 건축물에 비해 토지의 감정평가 금액이 높습니다. 같은 평수의 빌라라도 대지지분이 더 많으면 향후 추가 분담금에서 훨씬 유리하게 적용되어 추가 분담금이 낮출 수 있습니다.

 

건물은 오래되면 낡기 때문에 그걸 감안하고 감정평가액이 나오지만 토지나 대지지분은 그렇지 않습니다.

또한 재개발이나 재건축에서 각 세대당 대지지분이 낮으면 가구수가 많아 시공사 입장에서 보상해 줄 대상자가 많아지기 때문에 일반적으로 사업성이 떨어지게 됩니다.

 

용적률, 건폐율, 대지지분이 중요한 이유(개념 및 계산)

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4. 재건축・재개발 빌라를 산다면?

재건축이나 재개발 구역 내 빌라를 생각하고 있다면 일반적으로 저렴한 가격을 사는 게 좋습니다. 같은 빌라라면 층별이나 대지지분이 크게 차이 나지 않는 것이 대부분이기 때문에 저렴한 물건을 사면 됩니다.

 

하지만 건물과 토지가 별도 등기로 되어있고 대지비분의 차이가 보이는 물건이라면 꼭 확인 후 매매를 하시기 바랍니다. 또한 6m 이상 도로변에 있는 주택이 도로 안쪽이나 골목에 위치한 주택보다 감정평가가 대체적으로 높게 나옵니다.

 

5. 비슷한 빌라나 주택이라면 새것이 좋다

감정평가에서 일반적으로 보일러실, 계단, 부엌, 등이 각각 평가되어 다가구가 단독주택보이 단독주택보다는 2층주택이나 다층이 더 잘 나옵니다.

 

또한 집의 가치를 올리기 위한 인테리어 공사 등을 통해 가격이 상승했다면 감정평가에 영향을 받을 수 있습니다. 예를 들어 새시나 전반적인 인테리어 공사를 통해 새집처럼 개조했다면 감정평가 시 적극적으로 어필할 수 있는 항목입니다.

 

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