장기보유특별 공제율로 양도세 계산해보기

자산을 타인에게 양도할 때 발생하는 양도세는 소득세법에서 정한 세금입니다. 이 양도세는 토지와 건물 같은 부동산이나 주식, 골프회원권 등 처음 취득한 금액에서 양도차익만큼의 차이를 계산하게 됩니다.

 

여기서 부동산의 경우 보유기간이나 거주기간에 따라 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다. 장기보유특별공제를 통해 절세효과를 누릴 수 있습니다.

 

그럼 이 장기보유특별공제 공제율을 확인해 보고 예시를 통해 계산해 보겠습니다.

 

장기보유특별공제는 무엇인가?

 

장기보유특별공제는 건물이나 토지 등의 부동산을 오래 보유할수록 높은 공제율을 받을 수 있는 제도입니다. 일반적인 장기보유특별 공제율은 보유기간이 3년 이상이면 공제를 받을 수 있고 그 후 1년마다 2%씩 계산해 15년 보유 시 최대 30%의 공제를 받을 수 있습니다.

 

하지만 1세대 1 주택에 한해 보유기간과 거주기간을 합산해 10년 이상이면 최대 80%의 공제를 받을 수 있습니다.

그럼 정확한 공제율은 어떻게 될까요?

 

장기보유특별공제율 알아보기

3년 이상 보유하고 있었던 부동산을 팔아 양도차익이 발생하면 아래표와 같이 장기보유특별공제율을 적용받게 됩니다. 하지만 일반적인 장기보유특별공제와 1세대 1 주택에 대한 장기보유특별공제가 다르게 적용됩니다.

 

일반적인 3년 이상 토지나 건축물, 조합원 입주권에 대한 장기보유특별공제율은 다음과 같습니다. 물론 다주택자도 여기에 해당됩니다.

일반적인 장기보유특별공제율(토지・건물)
보유기간	3년	4년	5년	6년	7년	8년	9년	10년	11년	12년	13년	14년	15년 이상
공제율	6%	8%	10%	12%	14%	16%	18%	20%	22%	24%	26%	28%	30%

 

 

1세대 1 주택의 장기보유특별공제율은 보유기간과 거주기간을 합산해 계산하게 됩니다. 

1세대 1주택 장기보유특별공제율
구분		2년 이상	3년 이상	4년 이상	5년 이상	6년 이상	7년 이상	8년 이상	9년 이상	10년 이상
공제율	보유기간	12%		16%	20%	24%	28%	32%	36%	40%
	거주기간	8%	12%	16%	20%	24%	28%	32%	36%	40%
	합계	20%	24%	32%	40%	48%	56%	64%	72%	80%

 

위표에서 알 수 있듯이 1세대 1 주택자가 월세로 살다가 보유만 8년을 했다고 가정하면 32%의 장기보유특별공제율이 적용되고 보유와 거주를 8년 이상을 했으면 64%의 공제율을 적용받을 수 있습니다.

 

여기서 그럼 보유기간은 어떻게 적용할까요?

 

장기보유특별공제율 보유기간

 

장기보유특별공제율 보유기간
구분	장기보유특별공제율 적용	세율 적용
매매를 통한 주택	취득일부터~양도일까지	취득일부터~양도일까지
상속으로 인한 주택	상속 개시일부터~양도일까지	피상속인(사망자)의 취득일부터~양도일까지
증여로 인한 주택	증여자 취득일부터~증여자 양도일까지	증여자 취득일부터~양도일까지

 

장기보유특별공제율의 보유기간은 부동산 취득일과 양도일을 기준으로 하고 있지만 상속이나 증여는 위 표와 같이 적용됩니다.

 

여기서 상속으로 인한 장기보유특별공제율이 조금 어려울 수 있어 예시를 통해 설명드리겠습니다.

 

상속받은 주택 예시)

아버지의 별세로 무주택자인 아들이 주택을 상속받았다고 가정해 보겠습니다.

아버지의 주택 취득일은 2014년 1월이고 아버지 별세로 아들이 상속받은 상속받은 날짜는 2021년 2월, 양도한 시점은 2022년 8월이라고 해볼게요.

주택을 상속받아 아들이 보유한 기간은 1년 6개월, 즉 3년 미만이므로 장기특별공제율이 적용되지 않습니다. 다만 세율은 보유기간을 아버지 취득일부터 계산해 8년 7개월로 기본세율을 적용하게 됩니다.

 

양도세 계산방법(장기보유특별공제 포함)

• 양도차익(양도금액-취득금액)-장기보유특별공제액-기본공제=양도소득 과세표준
• 양도소득 과세표준 X 세율-누진공제 = 납부할 양도소득세
• 장기보유특별공재액=(실지양도가액-실지취득가액-기타 필요경비) X 보유기간에 따른 공제율

양도세는 양도차익에서 장기보유특별공제액을 빼고 1년 한번 받을 수 있는 기본공제(250만 원)를 등을 포함시켜 계산하면 됩니다. 여기서 과세표준을 구한 다음 세율을 곱하고 각 세율 당 적용되는 누진공제를 제한 금액이 납부할 양도소득세가 됩니다.

 

쉽게 예시를 통해 양도소득세를 계산해 볼게요.

 

양도소득세 과세표준 세율표

 

 

양도소득세 계산 예시)

무주택자 홍길동 씨는 2010년 1월에 5억 원에 첫 주택을 장만한 1세대 1 주택자입니다. 홍길동 씨는 10년 1개월 동안 이 주택을 보유 및 거주하고 2020년 2월 8억 원에 팔았습니다. 여기서 양도차익은 3억 원이며, 필요경비는 일단 제하고 간단하게 계산해 보겠습니다.

 

3억 원(양도차익)-2억 4천만 원(보유 40%, 거주 40% / 총 80%)-250만 원(기본공제) = 5,750만 원

여기서 과세표준 4,600만 원~8,800만 원 구간세율인 15%와 누진공제 522만 원을 적용됩니다.

계산해 보면, 5,750만 원 X 24% - 522만 원 = 858만 원

 

필요경비(부동산 중개수수료, 세무사비, 법무사비)나 기타 공제금액(보일러) 등을 포함하면 더 공제받을 수 있지만 간단하게 계산하기 위해 대략적으로 계산해 봤습니다.

 

장기보유특별공제를 받을 수 없는 경우

그럼 마지막으로 장기보유특별공제를 받을 수 없는 경우에 대해 설명드리겠습니다.

 

1. 미등기 양도주택
2. 다주택자가 조정대상지역에 주택을 양도하는 경우
3. 조정대상지역에 2 주택 이상인 경우
4. 조정대상지역 내 1세대 1 주택 + 분양권, 조합입주권을 가지고 있는 경우
5. 양도금액이 12억 원 이상인 1세대 1 주택으로 2년 이상 거주하지 않은 경우
6. 조합원으로부터 취득한 조합원 입주권
7. 국외에 있는 주택

위와 같이 조정대상지역 내 주택소유의 다주택자와 조합원입주권이나 분양권을 함께 가지고 있는 경우 장기보유특별공제를 받을 수 없습니다. 특히 한시적 배제로 2024년 5월 9일까지 조정대상지역 내 보유기간이 2년 이상으면 장기보유특별공제를 받을 수 있었지만 이후 조치가 없어 이제는 적용되지 않습니다.

 

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이상 장기보유특별공제에 대해 알아보았습니다. 사실 이 장기보유특별공제는 양도차익이 많을수록 공제받는 금액이 커집니다. 1 가구 1 주택자라면 이 장기보유특별공제를 잘 활용하면 최대 80%까지 받을 수 있으니 미리 숙지하고 보유와 거주를 함께 하셔야 공제율이 더 크다는 걸 알고 계시길 바랍니다.

 

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