동후암(1・3)구역 재개발사업 추진현황은?

남산 고도제한에 막혀 재개발이 힘들었던 후암동 일대가 움직이고 있습니다. 특히 동후암 1 구역과 3 구역은 주민들에게 동의서를 걷으면서 1 구역과 3 구역은 70%의 동의율을 넘긴 상태입니다.

 

이 구역은 그동안 남산 고도제한 때문에 높이 20m(7층) 이상 건물을 짓는 게 힘들었습니다. 하지만 노후된 건물과 주차문제 등 생활환경이 열악해 서울시에는 남산경관을 가리지 않는 선에서 최고 45m(15층)까지 높이를 완화해 재개발 사업을 진행할 수 있게 만들었습니다.

 

동후암 1 구역과 3 구역은 높은 주민 동의율을 바탕으로 서울시에서 추진하는 신속통합기획으로 개발을 진행하고 있습니다.

 

 

동후암(1・3)구역 위치

 

동후암(1・3) 구역 신속통합기획 추진

 

후암동 일대는 노후도가 높고 생활환경이 좋지 않아 낙후지역으로 손꼽히던 곳입니다. 하지만 남산과 인접해 있어 그간 재개발이 힘든 상황이었습니다.

 

앞서 동후암 3 구역만 봐도 신속통합기획에 2차례나 도전했지만 동의율이나 노후도 문제 등으로 후보지에서 탈락하는 아픔을 겪었습니다. 하지만 최근 분위기는 많이 좋아져 1 구역과 3 구역 모두 주민 동의율이 높게 나오면서 신속통합기획 후보지 선정에 틀을 마련하였습니다. 

 

동후암 1 구역과 3 구역은 남산이 뒤쪽으로 자리 잡고 있고 남산타워를 비롯해 앞쪽으로는 용산민족공원이 위치해 있는 곳입니다. 1 구역은 지하철 회원역과 서울역이 가깝고 3 구역은 숙대입구역이 인근에 위치해 있습니다.

 

또한 남대문시장과 명동상권 등의 인프라를 갖추고 있어 입지적 장점을 많이 갖추고 있습니다.

 

이런 입지적 위치와 서울 북부역세권 및 용산국제업무지구 등의 개발사업으로 재개발이 본격적으로 진행되면 많은 관심을 받을 수 있을 것으로 예상됩니다.

 

신속통합기획은 신청 후 검토를 통해 후보지 선정과정을 거치게 됩니다. 여기에 후보지로 선정되면 정비계획 수립과 정비구역 지정 등의 과정을 거쳐 조합설립, 사업시행인가, 과리처 분 등의 재개발 수순을 밝게 됩니다.

 

동후암 1 구역 재개발 사업내용

동후암 1구역 조감도

 

• 사업위치 : 후암동 30-2번지 일대
• 사업면적 : 약 104,070㎡
• 건폐율 : 25.03%
• 용적률 : 209.4%
• 토지등소유자 : 약 1340명
• 재개발 예상세대수 : 1820세대

 

후암동 30-2번지 일대 동후암 1 구역은 2018년 주민동의율을 받아 사업을 검토했지만 남산고도 제한에 걸려 사업추진을 하지 못하는 상황이었습니다. 이후 서울시의 재개발 및 재건축 규제완화에 힘입어 동호안 1 구역은 2023년 다시 재개발 추진위원회를 구성해 동의율 70%를 넘기면서 올해 3월 서울시가 추진하는 신속통합기획접수를 마쳤습니다.

 

제출한 사업내용 안에는 재개발을 통해 약 1820세대 규모를 건립할 예정이지만 이후 변동소지는 높을 것으로 보입니다.

 

 

동후암 1 구역 면적별 세대수

전용면적	세대수
46㎡	100세대
59㎡	594세대
84㎡	996세대
101㎡	100세대
136㎡	30세대

 

아직 정비사업 초기단계기 때문에 세대수만 참고한 하시면 됩니다. 현재 계획으로는 46~136㎡까지 5개 타입으로 구성되고 59와 84 타입의 세대수가 상대적으로 아주 높게 형성되어 있습니다.

 

동후암 3 구역 재개발 사업내용

동후암 3구역 조감도

 

• 사업위치 : 후암동 264-11번지 일대
• 사업면적 : 86,327㎡
• 건폐율 : 24%
• 용적률 : 249.93%
• 사업규모 : 지하 2층~지상 15층
• 조합원 수 : 약 980명
• 예상 세대수 : 1719세대

 

 

동후암 3 구역은 용적률 249.93%를 적용해 지상 최대 15층 높이로 총 1719세대로 계획했습니다. 현재 조합원 수가 적어 향후 1700세대 이상으로 재개발이 진행되면 사업성이 높고 입지적 장점 등을 고려해 미래 주거환경 역시 좋을 것으로 예상됩니다.

 

동후암 3구역 면적별 세대수

전용면적	분양세대수 / 임대세대수
39㎡	0 / 115세대(의무임대)
46㎡	130세대 / 113세대(의무임대)
59㎡	300세대 / 34세대(소형임대)
84㎡	615세대 / 70세대(소형임대)
101㎡	242세대
120㎡	100세대

 

동후암 3 구역의 면적별 세대수는 39~120㎡까지 구성되어 있지만 소형평형은 임대세대 위주로 구성돼 있습니다. 하지만 대단지로 개발되다 보니 중대형 평형도 957세대로 분양세대수가 많습니다. 물론 조합원들 위주로 돌아가겠지만 이후 건축심의나 사업시행인가 등의 과정을 거치면서 많은 부분이 수정되지 않을까 보입니다.

 

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동후암 1・3 구역에 대한 대략적인 내용을 정리해 봤습니다. 이곳 부동산 정보나 블로그 등을 보면 아직 4억 대 갭으로 투자가 가능해 보입니다. 하지만 아직 개발초기고 신속통합기획 신청만 접수된 상태이고, 후보지가 선정을 기다리고 있어 향후 재개발 진행과정을 눈여겨봐야 할 듯합니다.

 

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