부부공동명의 취득세, 종부세, 양도세는 어떻게 될까요?

집을 고르거나 취득할 때 부부공동명의로 하면 단독명의보다 유리한 점이 많습니다. 하지만 공동명의가 전부 다 유리한 건 아닙니다. 다주택을 보유하고 있거나 상속, 증여에 따라 차이 날 수도 있기 때문에 사전에 본인의 상황에 따라 확실하게 알아보고 결정하시면 됩니다.

 

부동산은 처음 집을 사게되면 취득세부터 집을 보유하고 있으면 보유세(재산세, 종합부동산세), 집을 팔게 될 경우에는 양도소득세를 납부해야 되는데요. 부부공동명의일 때 어떻게 계산되고 머가 유리한지 간략하게 살펴보겠습니다.

 

부부공동명의 취득세, 종부세, 양도소득세

 

구분	취득세	재산세	종합부동산세	양도소득세
과세기준	취득가액	주택 시가표준액	1인당 과세	1인당 과세
공동명의 유리여부	상관없음	상관없음	유리	유리

 

신혼부부가 첫집을 장만할 때나 중년부부들이 추가로 집을 구매하거나 상속이나 증여가 고민될 때 명의를 어떻게 해야 할지 고민되는 부분인데요. 단독명의든 부부공동명의든 각각의 장단점이 존재하고 있습니다. 대부분 부부공동명의로 할 경우 절세의 효과를 볼 수 있는 장점은 있지만 배후자의 상황에 따라 불리하게 작용할 수도 있습니다.

 

부동산은 대표적으로 취득세, 보유세(재산세와 종합부동산세), 양도세 등의 세금이 부과되는데요. 보통 취득세와 재산세는 단독명의와 부부공동명의와의 차이는 없지만 종합부동산세와 양도소득세에서 크게 달라지게 됩니다.

 

그럼 조금더 자세하게 한번 알아보겠습니다.

 

부부공동명의 취득세

주택수	취득가액	취득세율	농어촌특별세	지방교육세
1주택자	6억원 이하	1%	0.2%	0.1%
	6억 초과~9억 이하	1%~3%[취득가액 X 2/3억원-3)X1/100]		취득세의 1/10
	9억 초과	3%		0.3%
2주택자	조정대상지역	8%	0.6%	0.4%
	조정대상지역 외	1주택자 세율과 동일
3주택자	조정대상지역	12%	1%	0.4%
	조정대상지역 외	8%	0.6%	0.4%
4주택자 이상	조정대상지역	12%	1%	0.4%
	조정대상지역 외	12%	0.6%	0.4%

 

취득세는 단독명의에서 부부공동명의로 변경할 때 말고는 1 주택자든 다주택자든 취득세의 차이는 없습니다. 현행 6억 원 이하는 1%, 6억~9억 원은 1%~3%, 9억 초과는 3%의 취득세를 적용하고 있습니다. 위표는 현재 취득세율표이니 참고하시면 됩니다.

 

만약 10억원의 새로운 주택을 매입할 경우 단독명의와 부부공동명의 취득세는 어떻게 되는지 확인해 보겠습니다.

단독명의는 10억 원 X 3.5% = 3500만원이 나옵니다.

부부공동명의는 10억원 X 3.5% X 1/2 = 1750만 원에 부부합산이기 때문에 1750 + 1750 = 3500만 원입니다.

즉 단독명의든 부부공동명의든 취득세는 별반 차이가 없는 것을 알 수 있습니다.

 

단독명의에서 부부공동명의 변경 시 취득세

단독명의에서 부부공동명의로 변경할 경우, 배우자로부터 증여받게 되면 10년간 6억 원까지 공제가 가능하기 때문에 지금 살고 있는 집이 공시가 12억 원이라고 하면 6억 원까지는 증여세가 발생하지 않습니다. 다만 증여에 대한 취득세와 등기수수료 비용이 발생하게 됩니다.

 

부부공동명의로 변경할 때는 취득 당시 가액에 3.5%의 취득세율을 곱한 금액을 납부해야 하는데 만약 10억 원을 주고 구입한 주택의 지분을 5:5 공동명의로 한다면, 5억 원에 대한 취득세를 납부하게 됩니다.

계산해 보면 5억원 X 3.5% = 1750만 원이 나옵니다.

 

부부공동명의 종합부동산세

 

종합부동산세는 단독명의와 공동명의에 따라 공제금액이 달라집니다. 2023년 종합부동산세는 개정되어 1세대 1 주택자는 12억 원까지 종합부동산세가 부과되지 않습니다. 하지만 1세대 1 주택자의 경우 부부공동명의 하면 공제금액이 12억 원이 아닌 부부 각각에 대해 9억 원씩이기 때문에 18억 원까지 종합부동산세가 나오지 않습니다. 즉 공시가격에서 9억 원이 초과하게 되면 초과분에 한해 납부하면 됩니다.

 

단 종합부동산세는 3 주택 이상 보유하거나 조정대상지역 내 2 주택자는 가산된 세율이 적용됩니다. 따라서 만약 조정대상지역 내에 2 주택을 각각 부부공동명의로 가지고 있다면 두 명 모두 2 주택자가 되기 때문에 보유하고 있는 주택수나 금액에 따라 미리 시물레이션을 해보고 현명하게 판단하는 게 좋습니다.

 

부부공동명의 양도소득세

과세표준(2년이상 보유)	세율	누진공제
1400만원	6%
5000만원 이하	15%	126만원
8800만원 이하	24%	576만원
1억 5000만원 이하	35%	1544만원
3억원 이하	38%	1994만원
5억원 이하	40%	2594만원
10억원 이하	42%	3594만원
10억원 초과	45%	6597만원

주택의 양도소득세는 세대별로 주택수를 계산하게 됩니다. 부부는 같은 세대로 인정해 부부가 가진 주택수는 합산하게 되어 있습니다. 따라서 단독명의든 부부공동명의든 다주택자라도 주택수는 달라지지 않습니다.

 

하지만 부부공동명의라면 단독명의일 때보다 양도소득세가 줄어들게 됩니다.

예를 들어 10억 원에 주택을 취득해 11억 원에 양도하게 되어 1억 원의 양도차익이 발생했다면 가정해 보겠습니다.

 

단독명의일 경우에는 1억 원에 대해 35%가 적용되어 1억원 X 35% -1544만 원(누진공제) = 1956만 원이 나오게 됩니다.

부부공동명의일 경우는 5천만 원 X 15% - 126만 원 = 624만 원, 둘이 합치면 1248만 원의 양도소득세가 발생합니다.

단독명의와 부부공동명의가 같은 양도차익이 발생해도 양도소득세가 부부공동명의일 때가 더 절약되는 걸 알 수 있습니다.

 

또한 여기에 기본공제가 연 250만 원을 받을 수 있습니다. 따라서 부부공동명의라고 하면 부부합산 500만 원까지 공제받을 수 있습니다.

 

취득세, 종부세(다주택자)등 중과완화, 관리비 등 개편내용

취득세, 종부세(다주택자)등 중과완화, 관리비 등 개편내용

 

부동산 매매, 전세(재계약) 중개수수료는 어떻게 될까?

부동산 매매, 전세(재계약) 중개수수료는 어떻게 될까?

 

등기부등본 정확하게 보고 안전하게 거래하기

등기부등본 정확하게 보고 안전하게 거래하기