번동 148번지 3310세대, 미아동 258번지 일대 4038세대 계획중

요즘 강북구 쪽에 정비사업이 활발하게 진행되는 가운데 번동 148번지 일대와 미아동 258번지 일대 소식이 들리고 있습니다. 이 2개 지역은 사전타당성 검토를 마쳐 서울시가 예산편성 등을 거쳐 본격적인 정비구역 절차에 착수할 예정이라고 합니다.

 

강북구는 지난달 24일까지 번동 148번지 일대와 31일까지 미아동 258번지 일대 주민 의견을 수렴해 주민들의 정비의지가 있다면 적극적인 지원에 나설 계획이라고 밝혔습니다. 정비계획 초안에는 번동 148번지 일대는 3310세대, 미아동 258번지 일대는 4038세대로 2개 구역을 합치면 약 7348세대가 조성될 전망입니다.

 

 

번동 148번지 일대, 미아동 258번지 일대 사업대상지 위치

 

번동 148번지, 미아동 258번지 일대 재개발 시동

 

서울 강북구 번동 148번지와 미아동 258번지 일대가 재개발 사전타당성 조사가 마치고 본격적인 재개발 사업을 앞두고 있습니다. 번동 148번지 일대는 97,535㎡ 면적에 약 3310세대, 미아동 258 일대는 145,064㎡ 부지에 4038세대 정도 정비계획 초안이 나왔습니다. 대부분 소형세대로 구성돼 있으며 추정비례율은 100% 이하로 사업성이 좋은 구역은 아닙니다.

 

해당 2개구역은 토지등소유자 50% 이상의 동의율과 25% 미만의 반대율을 동시에 충족하면 정비계획 수립절차를 거쳐 정비구역으로 지정됩니다.

 

번동 148번지 일대 재개발 추진내용

• 사업위치 : 서울시 강북구 번동 148번지 일대
• 구역면적 : 97,536㎡
• 건폐율 : 36.69%
• 용적률 : 247.71%
• 사업규모 : 지하2층~지상 13층 28개 동
• 세대수 : 3310세대
• 토지등소유자 : 2553명

 

지난 2021년 강북구는 번동 148번지 주민들의 재개발 정비구역 지정요건 검토요청에 따라 서울시와 협의를 거쳐 2022년 사전타당성 조사 및 도시관리계획 수립 연구용역을 진행했습니다. 검토결과 정비구역 지정요건과 2025 서울시 도시주거환경정비기본계획에 따른 정비사업 대상지 선정기준을 충족해 최근 주민 의견을 수렴하기 위해 지난달 24일까지 의견조사를 실시했습니다.

 

번동 148번지 일대 토지등 소유자 2553명 대상으로 6월 5일부터 7월 24일까지 50일간 진행한 의견수렴결과 1538명이 참여해 1468명이 찬성을 하면서 동의률 57.5%를 기록했습니다. 이에 따라 정비구역 지정을 받기 위한 본격적인 정비계획안 수립에 들어갈 수 있게 되었습니다.

 

번동 148번지 일대는 약 96% 이상이 제1종일반주거지역이며, 경사 또한 심한 지역입니다. 예상되는 건립세대는 약 3310세대로 조합원은 2553명에 임대세대 710세대까지 더하면 일반분양세대는 얼마 되지 않아 추정비례율이 약 90.8% 정도로 사업성이 좋은 곳은 아닙니다. 그래도 이번에 주민들이 합심해 재개발을 진행할 수 있게 되어 주거환경 개선이 크게 기대되는 지역입니다.

 

입지적으로 보면 지하철 4호선 미아역까지 약 600m 거리에 있어 역세권은 아니지만 위아래로 공원과 숲으로 둘러싸여 있어 쾌적한 주거생활이 가능해 보입니다.

 

번동 148번지 일대 공급세대 및 분양가

 

타입	공급세대수	조합원 분양가	일반 분양가
39㎡	1800세대	3억 8500만원	4억 2800만원
49㎡	560세대	4억 8700만원	5억 4100만원
59㎡	140세대	5억 8700만원	6억 5200만원
84㎡	100세대	7억 5600만원	8억 4000만원
임대주택	710세대

정비계획안을 보면 대락적인 공급 세대수는 지상 13층, 28개 동 총 3310세대 중 전용면적 기준 59㎡이 140세대, 84㎡가 100세대로 비교적 소형평형으로 구성되어 있지만 향후 정비사업 과정에서 세대수는 변결될 예정이라고 합니다.

 

추정 분양가는 3.3㎡(평) 당 2300만 원~2600만 원 수준으로 조합원은 전용 59 타입이 5억 8700만 원, 일반분양가는 6억 5200만 원 수준입니다. 또 84 타입의 경우 조합원 추정분양가는 7억 5600만 원, 일반분양가는 8억 4000만 원으로 책정되었습니다. 하지만 분양가격은 향후 사업을 진행하면서 변동될 소지가 높으니 참고만 하시길 바랍니다.

 

세대수를 보면 조합원 분양분(토지등소유자) 2553세대에 임대까지 710세대를 더하면 일반분양은 47세대밖에 되지 않아 사업성이 좋지 않을 것을 알 수 있습니다. 또한 세대수가 변경된다고 해도 조합원과 임대세대가 많아 크게 개선될 것 같진 않습니다.

 

미아동 258번지 일대 재개발 추진내용

• 사업위치 : 서울 강북구 미아동 258번지 일대
• 구역면적 : 145,064㎡
• 용적률 : 242.38%
• 사업규모 : 지상 10층~13층
• 세대수 : 4038세대
• 토지등소유자 : 2960명

 

강북구 미아동 258번지 일대는 지난 2021년 4월 주민동의율 약 77%를 확보해 강북구청에 사전검토를 요청했습니다. 이곳은 대부분 제1종일반주거지역으로 저층주거지로 조성돼 있습니다. 토지등소유자 총 2960명으로 계획 용적률 242.38%를 적용해 약 4038세대로 계획했습니다. 하지만 재개발이 진행된다면 추후에 사업시행과정에서 변동될 수 있을 것으로 예상됩니다.

 

총수입 1조 8292억 원에서 총비용 1조 2034억 원을 뺀 후 종전자산추정액 7001억 원 나누면 추정비례율은 약 89.4% 정도 됩니다. 여기에 평당 공사비는 700만 원, 일반분양가는 번동 148번지와 비슷한 2300만 원에서 2600만 원 기준으로 산정되었습니다.

 

입지는 번동 148번지보다 미아역이 더 가깝고 오패산로와 인접해 있어 차량이나 지하철 이용은 조금 더 편리해 보입니다. 또 생활편의시설이나 학교로 이동할 때 조금 더 유리해 입지적으로 번동보다 좋을 것으로 예상됩니다.

 

미아동 256번지 공급세대 및 분양가

 

타입	공급세대수	조합원분양가
42㎡	1794세대	4억 2700만원
52㎡	205세대	5억 2800만원
59A㎡	232세대	5억 9800만원
59B㎡	182세대	5억 9800만원
69㎡	175세대	6억 6700만원
74㎡	190세대	7억 1500만원
84㎡	355세대	7억 7200만원
임대주택	905세대

미아동 258번지 일대 일반분양가는 2300만 원~2600만 원으로 책정되어 59 타입 조합원 분양가는 5억 9800만 원, 일반분양가는 6억 7600만 원 수준입니다. 84 타입 조합원 분양가는 7억 7200만 원, 일반분양은 8억 6000만 원 정도 나오는 걸 알 수 있습니다.

 

번동 148번지, 미아 258번지 일대 주변시세

미아동에 위치한 1028세대 꿈의 숲효성해링턴플레이스는 24평이 올해 5월 7억 원, 33평이 올해 7억 초반대에서 8억 중반까지 거래되고 있는 걸 알 수 있습니다.

 

장위동에 있는 꿈의 숲아이파크의 경우에는 최근 25평이 8억 5000만 원에서 9억 300만 원까지 거래되었고 34평이 9억 6500만 원에서 10억 7000만 원 수준으로 신고되어 있습니다.

 

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번동 148번지와 미아 258번지 일대는 아직 밑그림 단계라 정확한 정비계획은 사업시행과정을 거치면서 정해질 것으로 예상됩니다. 현재 상태로 이곳은 현재 2종일반주거지역 7층이하 제한으로 인해 13층 이하로 계획되어 있는 것으로 보이며, 그로 인해 동 간 거리도 좁고 사업성도 낮게 나오고 있습니다. 아직 초기단계기 때문에 조금 더 지켜봐야 하겠지만 조합원수가 많아 얼마나 개선될지는 미지수입니다.

 

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