원상복구 비용과 원상복구 범위, 수리비는?

세입자가 전세나 월세로 살면서 계약기간이 종료되면 간혹 원상복구를 원하는 집주인들이 있습니다. 계약이 만료되면 세입자는 처음 들어올 때 있는 상태로 복구해야 하는 의무는 가지고 있지만 그 경계가 모호할 때가 많습니다.

 

통상적으로 노후로 인한 파손은 임대인이 수리를 해줘야 하고 관리소홀이나 훼손 등은 세입자가 원상복구를 해줘야 하는게 원칙입니다. 그럼 도배 및 장판, 보일러, 타일 등 구체적인 상황에 대해 세입자의 원상복구 범위와 수리비 등을 알아보겠습니다.

 

 

보일러, 배관수리

 

원상복구의 기본원칙과 범위

 

통상적으로 적용되는 임대인과 임차인의 원상복구 기본원칙과 수리비의 범위는 어떻게 될까요? 먼저 기본원칙을 알아보고 수리범위에 대해 알아보겠습니다.

 

원상복구 기본원칙

임차인과 임대인의 분쟁 등을 사전에 예방하기 위해서는 계약전 꼼꼼한 확인이 필수입니다. 입주하기 전 사진으로 남겨놓거나 계약서의 특약상황에 미리 넣어두면 도움이 될 수 있습니다.

 

자 그럼 본격적으로 들어가보겠습니다.

임대인과 임차인의 기본원칙은 아래내용과 같습니다. 

 

임대인의 원상복구 기본원칙

임대인(집주인)은 임차인(세입자)이 살면서 생활이 불편할 정도나 수익화에 방해가 될 정도의 노후화나 파손은 임대인이 해줘야 합니다. 노후화로 인해 도배변색, 타일이나 장판 부식 및 파손, 자연재해에 의한 파손 등을 들 수 있습니다.

 

이때 집주인이 수리를 해주는 경우도 있지만 필요에 따라 세입자가 대신 하자를 수리하고 지출한 경비에 대해 임대인에게 즉시 청구할 수 있습니다. 이를 '필요비 상환청구권'이라고 하니 알고 계시면 도움이 되실 겁니다. 하지만 전구 및 형광등, 현관물 도어록 건전지, 수도꼭지, 변기누름꼭지 등 소모품에 해당하는 경우에는 청구할 수 없습니다.

 

또 '유익비 상환청구권'이 있습니다. 유익비는 임차하고 있는 물권의 가치를 증가시키는 비용을 말합니다. 즉 살면서 건물의 가치를 올린 경우 상승분에 대한 금액을 산정해 입증을 통해 청구할 수 있습니다. 대표적으로 인테리어 공사를 들 수 있습니다.

 

임차인의 원상복구 기본원칙

 

임차인(세입자)은 계약이 끝날 때까지 살면서 임차주택을 보존해야 하는 의무가 있습니다. 과실로 인한 훼손이나 처음과 다르게 임차주택을 변경했다면 원래의 상태로 복구해야 합니다.

 

따라서 만약 살면서 불편한 부분이나 조금의 인테리어 변경 등의 문제는 집주인과 충분히 협의하고 사전에 증거사진이나 녹취 등을 해두는 게 좋습니다.

 

원상복구 범위

구분		임대인 부담	임차인 부담
실제마감	도배지	노후 및 누수로 인한 변색, 곰팡이	오염, 훼손, 낙서
	타일	탈락, 들뜸, 크랙	파손, 오염물 청소 부착물 제거
	장판지 / 걸레받이	노후 및 누수로 인한 들뜸, 곰팡이	오염, 훼손
	온돌마루 / 강화마루	누수로 인한 들뜸, 변색, 갈라짐, 곰팡이, 노후	파손, 오염, 훼손
	석고보드	누수로 인한 훼손, 파손	파손, 오염, 훼손
	커텐박스	탈락, 처짐	파손
	발코니 / 목문 / 틀 / 창	누수로 인한 훼손, 변색, 곰팡이, 노후로 인한 오염	오염, 훼손, 파손,발코니 결로로 인한 곰팡이, 고의적 도장 벗겨짐
목재, 금속, AL창호, PL창호 및 부착물	(창)문 / 틀	변형, 휨, 마모, 부식, 고정불량, 개폐불량, 처짐	파손, 오염
	방충망	개폐불량, 부식	파손, 찢어짐
	유리	자연적 깨짐이나 갈라짐, 시야확보가 어려운 변색, 전재지변, 노후	파손, 고의적 깨짐, 부착물 제거
	창호철물(씰링, 호차, 모헤어, 크리센트 도어록 경첩 등)	노후, 부식, 마모	파손, 탈락

 

위표는 LH원상복구비 청구 가이드라인입니다.

 

임대차 계약 후 살다 보면 적게는 2년이상 살지만 막상 살다보면 여러 문제들이 발생할 수 있습니다. 임대인과 임차인의 원상복구에 대한 문제는 모호한 부분이 있지만 LH원상복구비 가이드라인을 보면 노후로 인한 자연적인 파손이나 마모, 천재지변 등은 임대인이 부담하는 걸 알 수 있습니다.

 

반대로 임차인은 해당 목적물에 오염이나 훼손, 고의적 파손, 낙서 등의 문제가 발생할 경우 원상복구를 해줘야 합니다.

 

예를 들어 도배지와 장판 같은 경우는 대부분 임대인이 교체를 해주지만 살면서 심한 훼손이나 낙서 등이 있으면 임차인이 교체를 해줘야 합니다.

 

하지만 3년 정도 사용한 도배・장판을 임차인의 실수로 훼손했다면 수리비를 전액 부담해야 할까요?

여기에 대해 LH는 어떻게 하는지 보도록 할게요.

 

전・월세 집수리비, 원상복구 범위와 사전예방법

전・월세 집수리비, 원상복구 범위와 사전예방법

 

원상복구 수리비

 

원상복구 수리비에 대한 정확한 법적기준이 없기 때문에 많은 분쟁이 발생할 수 있는 부분입니다. 저 같은 경우에도 누수나 각종 노후 등으로 임차인과 계약 전 인테리어 비용으로 많은 금액을 지불한 기억이 있습니다.

 

하지만 일부 임차인 중 신발장, 형광등 교체, 변기꼭지 교체, 보일러 등의 문제가 발생해 임차인과 다툼이 생길 수 있습니다. 만약 원상복구 문제로 수리비가 발생하면 서로 언쟁으로 목소리 높이지 마시고 원만하게 협의하는 게 제일 중요하다는 걸 아셨으면 좋겠습니다.

 

그래도 기준점은 있어야 하니 원상복구 문제가 발생하면 임대주택의 경우 LH를 기준으로 원상복구비를 어떻게 계산해서 수리비를 산출하는지 살펴보겠습니다.

 

우선 LH에서는 임차인이 훼손된 시설물에 대해 감가상각률을 적용하고 있습니다.

 

LH 원상복구 비용 계산방법

• 임차인 부담비용 = 수선비용 -(시설물경과연수 / 수선주기) X 수선비용

위 공식을 보면 임차인이 과실로 수리비를 지불할 경우 해당 시설물에 감가상각률을 개월단위로 계산해 산정하고 있습니다.

하지만 부분보수하는 경우에는 감가상각률을 적용하지 않고 수선비용 전액을 부과한다는 걸 명심하시길 바랍니다.

 

우선 수선주기를 보면 아래와 같습니다.

LH 주요 품목 수선주기
도배, 장판	10년
가구류(주방가구, 신발장, 반침장 등)	20년
타일류	20년
현관, 발코니 바닥	25년
수도계량기	15년
보일러	11.3년
스위치, 콘센트	15년

 

장판의 예를 들어보면 새로 시공한 날부터 4년이 지났다고 하면 수선주기 10년을 적용해 감가상각률은 0.4가 됩니다. 따라서 장판에서 감가상각을 적용하고 남은 가치는 1-0.4=0.6이 됩니다.

 

왜 0.4가 아니라 0.6일까요?

0.4 값은 시공된 날부터 4년이 지난 감각상각률이기 때문입니다. 즉 자연적인 마모상태를 뺀 나머지 0.6을 임차인이 부담하게 됩니다.

 

장판을 수리하는데 10만 원이 들었다고 하면 공식에 대입해

100,000원 -(4/10) X 100,000 = 60,000원으로 계산됩니다.

 

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이상 원상복구 비용과 범위에 대해 알아봤습니다. 원상복구 범위와 수리비는 참고용으로 LH자료를 가져온 것임을 다시 한번 말씀드립니다. 임대주택이 아닌 일반적인 상황에서 위의 공식으로 적용하기에는 다소 무리는 있습니다. 

 

하지만 위자료는 참고용으로 활용해 원상복구 문제로 임대인과 임차인의 언쟁이나 다툼 없이 원만만 합의로 잘 해결하시길 바랍니다.

 

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