집주인이 전・월세 계약만료 전, 나가라고 할때 대응방법

대부분 사회 초년생이나 관심이 없는 분들의 경우 임대차계약에 대해 잘 모르시는 분들이 있습니다. 전월세는 대부분 2년 계약으로 이뤄지지만 월세는 간혹 1년 당위로 계약하시는 분들도 있습니다.

 

이에 따라 오해의 소지가 발생할 수 있고 계약 완료 전 집주인이 전・월세 계약 완료전에 방을 빼달라고 요구할 때도 있는데요, 이런 경우에 어떻게 대응해야 하는지 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

임대차 계약의 법적기간은 어떻게 될까?

 

통상적으로 전세나 월세의 경우 2년 단위로 계약하는 경우가 많습니다. 법적으로 2년으로 보장되어 있기도 하고 1년 단위로 하면 중개수수료 부담이나 자주 세입자를 바꿔야 하는 번거로움이 있습니다.

 

하지만 월세의 경우 1년으로 계약하는 경우도 있는데요, '주택임대차 보호법'의 의하면 임대차기간은 2년으로 약정되어 있습니다. 단 임차인은 계약당시 1년 계약기간을 주장할 수 있습니다.

 

계약당시 임차인이 1년 계약을 해도 2년 이하의 기간을 주장할 수 있습니다. 통상적으로 1년으로 계약했으면 1년 뒤 나가야 한다고 알고 있지만 임대차보호법에는 1년 계약 자체가 없습니다.

 

즉, 1년 계약이더라도 2년을 보장받을 수 있지만 월세는 임대인이 1년 계약으로 5%이내 증액이 가능합니다. 만약 임차인이 5%가 넘는 임대료를 냈다면 초과 분에 한해 반환을 청구할 수 있습니다.

 

집주인이 계약 만료전에 나가라고 하면?

전・ 월세 계약기간이 끝나기 전 집주인이 나가라고 하면 어떻게 대응해야 하는지 몇 가지 사례를 알아보겠습니다.

 

월세로 살다있는데 1년 뒤 나가라고 하는 경우

 

전세는 2년으로 계약하지만 간혹 월세는 1년 단위로 계약하시는 분들이 있습니다. 위에서 설명했듯이 주택임대차 보호법에는 2년을 계약기간으로 약정하고 있습니다. 따라서 1년 계약을 했더라도 2년까지 살겠다고 주장할 수 있습니다.

 

전・ 월세로 살고있는 집주인이 바뀌는 경우

계약 기간 만료전에 집주인이 바뀌는 경우가 발생할 수 있습니다. 이런 경우 세입자는 전세 계약서는 새로 작성해야 하는지 보증금이나 임대료는 올려줘야 하는지 머리가 복잡해집니다.

 

하지만 주택임대차 보호법에 따라 2년동안 세입자는 보호받을 수 있기 때문에 새 집주인이 나가라고 해도 계약기간 동안에는 퇴거를 할 필요도 없고 보증금이나 임대료를 올려줄 필요도 없습니다.

 

이는 집주인이 바뀌더라도 기존 임대계약을 그대로 승계유지해야 하기 때문인데요, 혹시라도 특약사항에 승계를 하지 않는다는 내용이 있어도 법적 효력은 발생하지 않고 무효로 처리되기 때문에 걱정할 필요가 없습니다.

 

새로 바뀐 집주신이 본인이 살겠다고 해도 임대차 계약기간안에는 세입자에게 퇴거를 명령할 수 없고 다만 계약기간 2년 만료 후 2년 더 살 수 있는 계약갱신청구권을 사용할 수 없습니다.

 

만약 새로운 집주인과 원만한 협의 의사가 있으면 이사비용이나 중개수수료 보상을 요구해 합의가 이뤄지면 이사를 가시면 됩니다.

 

계약기간이 자동연장되는 경우

 

임대인(집주인)은 계약기간 만료 6개월전부터 2개월 전까지 임차인에게 계약 만기를 알려야 합니다. 만약 이 기간 안에 계약조건이나 만료를 알리지 않으면 전계약과 동일한 조건으로 다시 연장됩니다.

 

이를 묵시적 갱인이라 판단하고 자동으로 연장되는 경우인데요, 임차인의 경우는 계약기간과 상관없이 언제든지 계약을 해지하고 이사 갈 수 있습니다. 세입자가 계약을 해지통보하면 임대인은 3개월 후 보증금을 반환해야 합니다.

 

여기서 새로운 임차인을 구하는 중개수수료는 3개월 후에는 임대인이 부담하지만, 급하게 3개월 이내에 이사를 해야하는 임차인의 경우에는 통상적으로 중개수수료는 임차인이 지불합니다.

 

또한 자동연장으로 계약기간이 연장되면 2년더 연장할 수 있는 계약갱신 요구권은 남아있기 때문에 언제든 사용할 수 있습니다.

 

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이상 전・월세 계약만료전 상황에 대해 몇 가지 알아보았습니다.

임차인이든 임대인이든 미리 이런 법적인 문제를 알고 있으면 계약을 좀 더 수월하게 할 수 있을 것으로 생각됩니다.

 

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