재건축단지 상가지분쪼개기 방지법 발의

그동안 재건축을 추진하는 사업지들이 늘어나면서 상가지분 쪼개기 논란등의 이슈가 많았습니다. 이는 상가의 지분을 통해 분양권을 획득하기 위한 것으로 많은 재건축 단지들이 이런 문제 때문에 사업지 지연되거나 발목이 잡혀왔습니다. 이에 따라 정부는 상가 지분 쪼개기에 대한 대책 마련이 시급하다고 판단해 이를 방지하기 위한 법안을 마련했습니다.

 

상가지분 쪼개기 법안마련

지난 20일 재건축사업의 상가 지분 쪼개기를 금기하는 내용을 담은 '도시 및 주거환경정비법 일부개정법률안'을 발의했습니다. 현행법에서는 1필지의 토지를 여러 개의 필지로 분할해 토지등소유자 수를 늘리는 행위는 규정이 마련되어 있습니다. 도시정비법에는 정비구역 지정・고시가 이뤄진 이후 토지나 주택을 분할하거나 단독・다가구주택을 다세대로 전환하는 등의 지분쪼개기는 분양권을 받지 못하게 규정하고 있습니다.

 

 

하지만 이 도시정비법에는 토지나 주택에 한해 적용되고 있어 재건축 상가의 경우에는 이에 대한 특별한 규정이 없어 분할을 통한 꼼수로 아파트를 분양받는 방식이 성행하고 있습니다. 실제로 강남 재건축 단지들 외 부산등 재건축단지 내 상가의 지분 쪼개기로 사업추진의 어려움을 겪는 사업지들이 속출하고 있습니다. 여기에 더해 일부 구역에서는 조합설립에 동의하는 조건으로 아파트 분양권이나 높은 권리가액을 요구하고 있는 것으로 알려졌습니다.

 

이에 따라 이번 개정안에는 상가를 분할하는 경우 분양권을 제한하는 내용이 포함돼 있습니다. 내용을 보면 건축물을 분양받을 수 있는 권리산정일을 현행법상 기본계획 수립 후로 규정된 시기를 기본계획 수립을 위한 주민공람의 공고일부터로 수정했습니다. 이를 통해 약 3개월 이상 기간을 앞당기는 효과가 발생하게 됩니다. 또한 정비구역 지정 후 분할된 집합건물의 구분소유권을 취득한 사람은 현금청산하는 내용도 함께 마련해 투기세력을 차단할 계획입니다.

 

이 법안을 대표발의한 김의원은 상가 지분 쪼개기를 방지하기 위한 법안을 발의돼 이 방지 법안이 통과되면 재건축사업이 원활하게 추진되어 양질의 주택공급이 확대될 것으로 기대한다고 밝혔습니다.

 

 

재건축 조합설립 시 상가 동의율

재건축조합을 설립하려면 각 동별 구분소유자의 과반수 동의와 주택단지 전체 구분소유자 및 토지면적 각각 4분의 3이상(75%)의 동의를 받아야 합니다. 상가를 포함한 복리시설 또한 각 동별 구분소유자의 과반수 동의를 충족해야 합니다.

 

상가는 1개의 동으로 간주하기 때문에 이를 악용하게 되면 상가지분쪼개기로 소유주가 늘어나게 됩니다. 결국 이를 통해 아파트 분양권을 받을 수 있는 협상카드로 사용하고 있습니다.

 

통상적으로 재건축 사업지에서 상가조합원은 상가를 분양받는 것을 원칙으로 하지만 조합정관 등에서 정할 경우 상가조합원은 아파트를 분양받을 수 있습니다. 새로운 상가를 분양받으면 기존 상가의 권리가액을 제외하고 남은 금액이 새 아파트의 최소 분양가에서 조합이 정한 비율을 곱한 값보다 높을 경우 1 주택을 분양받을 수 있도록 합니다.

 

상가 권리가액 산정 비율은 과거에는 100%에 가까웠지만 최근에는 재건축 설립시 10%대로 산정해 상가와 협의를 하고 있습니다. 예를 들어 신축하는 아파트 분양가가 15억이라고 하면 상가 분양가격을 제외하고 남은 상가 권리가액이 비율이 10%인 1억 5000만 원이 넘으면 아파트를 분양받을 수 있게 됩니다.

 

 

최근 조합설립을 앞둔 은마아파트의 경우에도 상가 소유주의 절반이상의 동의를 받아 27년만에 조합설립을 위한 동의율을 충족했습니다. 상가 소유주들은 재건축을 하면 상가가 분산 배치돼 사업성이 떨어진다는 이유로 재건축을 반대해 왔습니다. 그러나 은마아파트 추진위는 상가 소유주의 상가 권리가액 산정비율을 10%로 설정하기로 합의해 견해차를 좁혔습니다. 

 

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