재건축 초과이익 환수제(개념・계산법) 및 개정내용

전국 재건축 단지들의 최대 관심사인 재건축 초과이익 환수제에 대한 논의가 계속되고 있습니다. 여야는 현재 부담금 부과 기준을 현실성에 맞게 개정해야 한다는 필요성은 공감하고 있지만 세부적인 내용에 대한 구체적인 부과 기준이 논의될 전망입니다. 이 재건축 초과이익 환수제는 재건축 사업으로 얻는 이익이 조합원 1인당 3000만 원을 넘으면 초과금액에 대해 부담금을 부과하는 제도입니다.

 

 

재건축 초과이익 환수제

 

재건축 초과이익 환수제 개념(계산법) 및 개정내용

 

 

재건축 초과이익 환수제는 재건축을 진행하는 사업지에 주변 지역 주택가격 상승분과 비용 등을 제외하고 개발이익이 가구당 3000만원이 넘으면 초과 금액 10%~50%까지 부담금으로 환수하는 제도입니다. 이는 정부에서 재건축 사업지에 대한 투기와 지나친 가격 상승 등을 막기 위해 마련한 법입니다.

 

재건축 초과이익 환수제는 2006년 처음 마련해 주택경제 침체 등을 겪으면서 두 차례 적용이 유예된 뒤 2018년 재도입해 1월 2일 이후에 관리처분 인가를 신청한 재건축 조합들이 해당되며, 현행법상 초과이익 환수제 부과 개시시점은 추진위원회 승인일로 되어 있습니다.

 

지난 2006년 시행된 재건축 초과이익 환수제 현행법 부과 비율을 보면 초과금액 3000만원~5000만원은 10% / 5000만 원~7000만 원은 20% / 7000만 원~9000만 원은 초과금액의 30% / 9000만 원~1억 1000만 원은 40% / 1억 1000만 원 이상은 50%를 책정하고 있습니다. 여기에 5000만 원 초과부터 각 구간당 200만 원, 600만 원, 1200만 원, 2000만 원의 부담금도 추가로 적용하고 있습니다. 따라서 1억원 1000만 원이 넘어가면 초과금액 비율이 크게 늘어나게 됩니다.

 

초과이익 환수제는 종료시점인 주택가격에서 개시시점 주택가격, 정상 주택가격 상승분, 개발비용 등을 차감하고 남은 돈을 초과이익으로 간주하고 있습니다. 이후 이를 조합원 수로 나누면 가구당 초과이익을 산출해 최종 금액에 따라 부과 비율을 적용하게 됩니다. 

 

 

예를 들어 재건축 종료시점 주택가격은 2000억 원에 개시시점 주택가격 800억 원이라고 가정하고 정상주택 가격 상승분 총 200억 원, 개발비용 600억 원, 조합원 수 200명인 재건축 단지가 있다고 가정해 보겠습니다.

 

그럼 2000억 원-800억 원-200억 원-600억 원을 모두 차감하면 400억 원이 나옵니다. 따라서 400억 원에서 조합원수 200명을 나누면 조합원 1인당 초과이익 2억 원이 나오게 됩니다. 따라서 2억 원은 1억 1000만 원을 초과했기 때문에 초과금액 9000만 원의 50%인 4500만 원과 해당구간 부담금 2000만 원까지 합치면 조합원 1인당 환수액은 총 6500만 원이 발생합니다.

 

따라서 초과이익 환수제 도입 이후 꾸준하게 문제가 제기되어 왔고 양도세도 따로 내고 있는데 재건축부담금까지 내면 이중과세가 아니냐는 지적까지 나오고 있습니다. 

 

정부는 지난해 9월 재건축부담금 합리화 방안을 발표한 바 있습니다. 내용을 보면 초과이익 면제기준을 기존 3000만 원에서 1억원으로 상향하고 5000만원 초과부터 발생하는 부과구간도 기존 2000만원에서 7000만원까지 확대하고 부과율을 10~50% 차등으로 적용하기로 했습니다. 하지만 국토법안심사소위를 열어 재건축초과이익 환수제에 관한 법률 일부 개정안을 상정했지만 아직 논의가 진행되고 있어 재건축 단지 조합원들의 반발이 심화되고 있습니다.

 

재건축 초과이익 환수제, 개정안 통과될까?

 

 

재건축 초과이익 환수제 논의가 계속해서 불발되어 왔지만 오는 22일 논의를 통해 현행 3000만원 재건축 면제액 기준과 부담금 부과 구간 및 부과율을 조정하기 위한 세부검토를 진행하게 됩니다. 이 제도는 2006년 도입 후 한 번도 개정이 이뤄지지 않아 주택가격 상승분이 반영되어 있지 않아 여야는 개정이 필요하다는 것은 동의하고 있습니다.

 

현재 핵심내용은 여당은 면제액을 기준을 1억 원으로 상향하고 부과구간을 7000만 원으로 조정하는 안을 내놓고 있고 야당은 면제액 6000만 원, 부과구간 4000만 원으로 주장하고 있습니다. 여기에 중재안으로 면제액을 8000만 원으로 하고 부과구간을 5000만 원 상향하는 안이 제시된 상태입니다.

 

만약 개정안이 22일 국토교통위원회 국토법안심사소위 통과하면 29일 전체회의를 거쳐 30일 본회의에 들어가게 되고 내부 논의가 길어지면 7월 국회로 넘어갈게 됩니다.

 

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