재건축・재개발 시 이주비 대출은 어떻게될까?

재건축・재개발 등 정비사업이 진행되는 곳에서 이주비에 대해 많이 들어보셨을 겁니다. 정비사업에서 관리처분계획인가를 받으면 철거 전에 살고 있는 집을 떠나야 하는데 이때 조합에서는 조합원들이나 세입자에게 이주비, 이사비, 주거이전비, 이주정착금 등을 지급하게 됩니다. 용어가 비슷하지만 재건축・재개발에 따라 다르며, 소유자와 세입자에 따라 지급기준이 다릅니다. 이 중에서 오늘은 이주비와 대출이 어떻게 되는지에 대해 알아보겠습니다.

 

 

재건축・재개발 시 이주비, 이사비, 주거이전비 지급범위

 

조합원들에게 지급되는 이주비, 이사비, 주거이전비

 

재건축이나 재개발 조합원들에게는 이주비, 이사비, 주거이전비, 이주정착금 등이 중요한 문제입니다. 사업이 진행되는 동안 다른곳에서 임시로 살아야 하기 때문에 거기에 추가비용 등이 발생하게 됩니다. 이러한 문제를 조합에서는 대출 등을 통해 조합원의 이주를 돕기 위해 이주비나 이사비 등을 지원하고 있습니다. 하지만 이주비는 조합원들에게만 지급되기 때문에 조합원이라면 꼭 알고 있어야 할 내용입니다.

 

재건축・재개발 시 이주정착금, 이사비, 주거이전비는 어떻게될까?

재건축・재개발 시 이주정착금, 이사비, 주거이전비는 어떻게될까?

 

이주비는 조합원과 현금청산자(재개발)만 지급

정비사업에서 기존 주택을 철거하게 되면 새 아파트를 짓는 동안 이주를 가야합니다. 이때 임시로 거처를 정할 때 필요한 자금이나 세입자가 살고 있다면 임대차보증금을 내어줄 때 이 이주비를 사용하게 됩니다. 하지만 이 자금은 시공사 등의 주선으로 금융권에서 대출을 받아 조합원에게 지원하기 때문에 당연히 이자가 발생하고 입주 후 상환을 해야 하는 돈입니다. 그렇기 때문에 이주비는 조합원과 현금청산자(재개발)에게만 해당되고 세입자는 해당되지 않습니다.

 

재개발의 경우 현금청산자는 소유건물이 담보대출이 있으면, 담보대출을 상환하고 조합에 소유권을 넘겨줘야하는 의무가 있지만 근저당이 설정된 상태에서도 소유권을 넘길 수 있습니다. 현금청산자는 대출을 조합이 승계하는 것으로 처리하고 거기에 대한 이자는 현금청산자가 부담하거나 향후 조합에서 공제합니다. 하지만 현금청산자라도 조합원으로 자격이 인정될 경우에는 소유권 승계가 가능하지만 조합원이 아닌 현금청산자라면 이주비자체가 쉽게 지급되지 않습니다.

 

 

이주비 대출 LTV기준

 

이주비 대출, 감정평가액으로 결정

 

이주비 대출은 관리처분인가가 떨어지면 조합에서 이주기간을 정해 관련 내용을 공고하고 이때 이주비 대출을 신청하게 됩니다. 조합원이라면 서류나 이주비 대출에 대한 안내문을 받을 수 있습니다.

 

이주비는 조합이 금융권에서 대출을 받아 조합원에게는 무이자로 지급하지만 사업비로 책정되는 만큼 이자가 높으면 당연히 비례율이 낮아지고 사업성이 떨어지기 때문에 낮은 이자를 받으려고 합니다. 이 이주비 대출은 과거에는 시공사에서 지원을 받아 조합원들에게 지급했지만 이마저도 정부에서 규제가 들어왔습니다.

 

건설사가 재건축・재개발 사업 수주를 위해 조합에 이주비, 이사비, 이주촉진비 등과 같이 시공과 직접적인 관련이 없는 비용은 모두 금지하는 법을 만들어 시행하게 됩니다. 하지만 다시 개정을 통해 시중은행 대출금리 수준으로 추가 이주비에 대한 제안을 허용했습니다.

 

그렇게 때문에 예전처럼 더이상 무상 이주비는 지원되지 않으며, 조합은 조합원이 직접 이주비 대출이자를 내는 방식과 조합이 사업비에서 이자비용을 내고 나중에 조합 청산 시 정산하는 방식 중 하나를 선택하게 됩니다. 대부분 재건축이나 재개발 조합은 조합 청산 시 정산하는 후자 쪽을 많이 선택하고 있습니다.

 

이주비 대출은 현재 LTV기준으로 1주택자나 일시적 1세대 2 주택에 한해 투기과열지역, 조정지역, 비규제지역에 차등 적용하고 있습니다. 무주택자는 투기과열지역 15억원 미만 주택보유 시 LTV50%, 조정지역 60%, 비규제지역 70%의 이주비가 나오고 1세대 1 주택자(일시적 1세대 2 주택)는 9억 원 이하는 투기과열지구 LTV40%, 조정지역 50%입니다. 9억 원 초과~15억 원 미만이면 20%~30%로 줄어들게 됩니다. 비규제지역인 경우는 60%로 동일합니다.

 

다주택자는 이주비 대출자체가 불가합니다. 다만 15억원원을 초과하는 주택은 원칙적으로는 불가능하지만 조합설립 이전 1년간 실거주 이력이 있는 조합원은 특계조항이 있어 대출이 나올 수도 있습니다. 또한 시공사의 추가 이주비 지원방법에 따라 이주비 책정이 조금씩 다를 수 있으니 확인이 필요한 부분입니다.

 

재개발이나 재건축 사업지에서 주택담보 일종인 이주비는 이주시점 감정평가금액이 기준입니다. 따라서 종전 주택의 감정평가액이 3억원이였다면 여기서 투기과열지구 무주택자는 50%인 1억 5000만 원이 책정됩니다.

 

이주비 대출 시 주의사항

 

이주비 대출은 주택 구입목적으로 사용이 불가합니다. 사업기간 동안 다른곳에 집을 얻어 전세 자금이나 기존 대출상환, 기존 세입자 임대차보증금 반환으로 목적으로만 사용해야 합니다. 만약 이를 어기게 되면 대출금은 즉시 반납해야 하고 전세대출이나 주택담보대출 등 관련 대출을 3년 동안 받지 못할 수 있습니다.

 

세입자가 있는경우에는 세입자가 이주해야 이주비를 받을 수 있습니다. 세입자가 과도하게 이사비를 요구하는 등 진상을 부리는 세입자 때문에 골치 아플 수 있습니다. 따라서 정비사업 구역 내 주택에 전월세 세입자를 넣을 경우에는 반드시 특약으로 이주의무와 이주 거부에 따른 손해배상 내용 등을 명시하는 것이 좋습니다.

 

기존 주택에 근저당이 있으면 해당 금액을 상환하는 조건으로 이주비 대출을 받을 수 있습니다. 하지만 기존 대출이 이주비대출 금액보다 높거나 이자 등이 낮으면 이주비대출을 받지 않고 유지할 수 도 있습니다.

 

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