LTV, DTI, DSR 개념 및 계산법, 미적용(예외)항목은?

최근 올 상반기 전세사기와 역전세 논란 등으로 이슈가 많았는데요, 이에 따라 보증금을 돌려받지 못하는 세입자가 늘어날 것을 대비해 일시적으로 DSR규제를 완화해 주는 방안을 정부에서 발표했습니다. 전세금반환목적으로 1년간 한시적으로 DSR을 적용하지 않고 DTI로 적용한다고 하는데요, 그럼 여기에 나오는 DSR, DTI는 무슨 말일 까요? 아울러 LTV도 이번기회에 같이 한번 살펴보겠습니다.

 

LTV, DTI, DSR 이해하기

 

대출할 때 꼭 알고있어야 할 개념인 LTV, DTI, DSR에 대해 헷갈려하시는 분들이 많으실 텐데요. 저 역시 처음에는 무척 단어가 어렵게 느껴지고 복잡한 거 같아서 그냥 은행에 가서 대출 한도에 대해서 설명만 듣는 게 전부였습니다.

 

하지만, 기본 개념만 잘 알고 있어도 대출을 받을 때 얼마를 받을 수 있을지 예상하기 쉽습니다. 특히 주택담보대출을 고민하시는 분이라면 어떤 기준으로 대출한도가 결정되는지 알고 계시길 바랍니다.

 

간단하게 LTV는 금융기관에서 대출할때 집값대비 얼마까지 빌릴 수 있는 지를 보는 기준이고 DTI는 대출이 있는 경우 소득에 비해 얼나마 갚을 수 있는 능력이 있는지 판단하는 지표입니다. DSR은 내가 가지고 있는 모든 대출이나 빚을 합산해 빌릴 수 있는 상한선을 정하는 기준입니다.

 

여기서 조금더 세부적으로 알아볼게요.

 

 

LTV(주택담보 인정비율) 의미 및 계산법

• LTV = 대출 가능한 금액 / 주택담보가치(보유한 주택가치) x 100

LTV는 보유하고 있는 주택을 담보로 대출을 얼마까지 받을 수 있는지를 나타내는 비율입니다. 즉 5억 원의 주택을 보유 중이고, 금융권에서 LTV가 80%라면, 4억까지 빌릴 수 있다는 말입니다.

 

계산해 보면 4억 원 /(나누기) 5억 원 x 100 = 80%가 나오는 걸 확인할 수 있습니다.

따라서 LTV 60%면 3억 원, 70%면 3억 5천만 원까지 주택담보대출을 받을 수 있게 됩니다.

 

가격을 정할 때 보유하고 있는 주택, 즉 주택담보가치는 KB부동산 시세, 감정가액, 국체청 기준시가 등 공신력 있는 평가 자료를 바탕으로 결정됩니다. LTV의 개념이나 계산은 비교적 쉬워서 그방 이해가 가지만 DTI부터 조금씩 복잡합니다.

 

 

DTI(총부채 상환비율) 의미 및 계산법

 

• DTI = [✳︎ 연간 모든 주택담보대출 총상환액(주택담보대출 원금 + 이자) + 기타 대출이자] / 연소득 x 100

DTI는 담보대출을 이용한 사용자가 연소득대비 대출 상환액을 의미하는 말로 간단하게 나의 연소득에 대비해 대출 상환을 몇 % 까지 할 수 있는지를 판단하는 비율입니다. 1년간 갚아야 할 원금과 이자를 더해 연소득을 나눈 뒤 100을 곱해 나온 DTI가 낮으면 대출을 갚을 능력이 높고 DTI가 높으면 대출값을 능력이 낮다는 의미입니다.

 

만약, 주택담보대출로 연간 1500만 원(원금+이자)이 나간다고 하고 자동차 할부로 이자 150만 원을 지출하는 사람의 연봉이 5000만 원이라고 하면, (1500만 원+150만 원) / 5000만 원 = 33%가 나옵니다. 따라서 집을 갈아탈 때 그 지역의 DTI가 50%라고 하면 아직 17%의 추가 대출을 더 받을 수 있게 되겠죠?

 

참고로 ✳︎ 모든 주택담보대출은 2건 이상의 주택담보대출 합계를 말합니다.

 

DSR(총부채 원리금 상환비율) 의미 및 계산법

• DSR = 연간 모든 주택담보대출 총상환액(주택담보대출 원금 + 이자) + 연간 기타 부채 총상환액(원금 + 이자)] / 연소득 x 100

DSR은 DTI랑 많이 헷갈릴 수 있는데요. 계산법을 보시면 가장 큰 차이가 기타 대출에서 DTI는 이자만 넣는 대신 DSR은 원금+이자가 들어가기 때문에 더 엄격한 기준이 된다는 걸 알 수 있습니다. 즉, 내가 현재 가지고 있는 모든 대출의 상한선을 나타내는 비율입니다.

 

따라서 DSR은 주택담보대출뿐만 아니라 마이너스통장부터 학자금 대출, 자동차 할부, 카드론 등의 모든 대출의 원리금까지 합한 기준을 연소득으로 나눠 100을 곱해한 뒤 일정비율까지 대출이 해주게 됩니다.

 

DSR산정 미적용 항목 및 현재 적용기준

 

서민금융상품(근로자햇살론, 안전망대출, 햇살론뱅크, 미소금융), 주거와 관련한 전세대출(보금자리론 등), 이주비 및 중도금 대출, 300만 원 이하 소액 신용대출(주택연금, 유가증권담보대출 포함), 영업용 차량(카고, 버스, 4.5톤 이상) 운행하는 자영업자들이 찾는 상용차금융, 할부, 리스, 현금서비스 등은 DSR규제에 적용되지 않습니다.

 

부동산 규제지역은 현재 강남, 서초, 송파, 용산 4곳으로 나머지 지역은 비규제 지역입니다.

 

전세금 반환목적 DSR 미적용 1년간 한시적 시행

• 2023년 7월 27일~2024년 7월 31일까지 한시적 시행

역전세나 전세사기 등 최근 급증하는 전세피해로 인해 정부에서 세입자가 전세금을 안전하게 돌려받을 수 있게 전세보증금 반환 목적으로 주택담보대출을 받는 경우 DSR(총부채 원리금 상환비율) 규제를 적용하지 않기로 했습니다. 반환대출은 DSR 40% 대신 DTI 60%를 적용해 내년 7월 31일까지 한시적으로 적용한다고 합니다.

 

부동산 규제지역, 비규제지역 LTV, DTI, DSR은?

현재 투지지역으로 묶여있는 곳은 서울의 강남, 서초, 송파, 용산 4곳입니다. 이곳은 LTV50%, DTI 40%가 적용되고 나머지 서울지역과 경기도 및 기타 지역은 규제가 해제되어 LTD 60%, DTI 60%가 적용되고 있습니다.

 

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