서울시가 재건축·재개발 사업을 지원하는 신속통합기획은 가이드라인을 제시해 인센티브를 제공하고 각종 심의 절차를 단축시켜 빠른 사업 추진이 가능합니다. 또한 서울시는 재건축·재개발 사업지들의 참여유도를 위해 패스트트랙 및 일 년에 한 번 공모추진을 수시신청으로 개선해 적극적으로 사업을 추진할 방침입니다.
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신속통합기획은 민간 주도 재개발·재건축 사업지에 서울시가 계획단계부터 개입해 공공성과 사업성의 균형을 이룬 가이드라인을 제시해 신속한 사업 추진을 지원하는 제도입니다.
신속통합기획 대상지로 선정되면 서울시, 자치구, 주민이 원팀이 되어 움직이고 도시, 건축, 교통, 환경 관련 각 위원회를 통합 운영하기 때문에 심의 및 사업 기간 크게 단축됩니다.
하지만 신속통합기획 초기만 해도 관심을 많이 받지 못했지만 최근 들어 분위기가 점점 바뀌고 있습니다. 지난해만 해도 신속통합기획 신청수가 미비하고 철회하는 사업지들이 많았지만 최근 분위기가 반전돼 점점 신속통합기획을 신청하는 정비구역들이 늘어나고 있습니다. 따라서 서울시는 신속통합기획을 추가적으로 개편해 더 많은 재건축·재개발 사업지들의 참여를 유도하고 있습니다.
신속통합기획 신청요건
안전진단을 통과한 1만㎡ 이상 구역면적 내 주택 노후도가 3분의 2 이상이면서 토지 등 소유자가 30% 이상 동의하면 신청할 수 있습니다. 재난 취약 주거지나 침수 등 재난에 취약 주거지는 가점을 부여해 정비 가능성을 높입니다.
신속통합기획 인센티브
신속통합기획 대상지로 선정돼 사업을 추진하게 되면 용적률, 용도지역 종상향, 신속한 추진 등 각종 인센티브가 부여됩니다.
1. 유연한 계획 기준지원
사업성과 공공성을 고려해 지역별 특성에 따른 높이 기준을 조정하고 기부채납 등을 통해 역세권 활성화 및 고 밀복합 개발을 허용합니다. 이와 함께 2040 서울플랜에 따라 35층 높이규제도 폐지되어 조건에 부합하면 용적률 인센티브를 제공합니다.
2. 신속한 계획결정
초기 신규 정비구역 지정까지 기존 5년에서 신속통합기획을 통해 2년으로 단축시킬 수 있습니다. 또 통합계획을 수립해 5명~9명으로 구성된 특별분과 위원회에서 집중검토를 통해 도시계획 결정 후 건축, 교통, 환경을 통합심의를 거치기 때문에 기존 민간 재건축이나 재개발보다 빠르게 진행할 수 있습니다.
3. 혁신적 디자인 설계
서울시가 일률적인 성냥갑 아파트와 사격형 회색빌딩 건설 등을 막기 위해 도시·건축 디자인 혁신방을 적용해 건축설계 가이드라인을 지원합니다. 재개발·재건축 사업에서 혁신 디자인 설계를 도입하면 용적률 상한을 1.2배까지 올려줍니다.
신속통합기획 권리산정 기준일
권리산정기준일은 재개발·재건축 등을 추진하는 정비사업지에서 분양권을 받을 수 있는 권리를 부여하는 시점을 말합니다. 만약 권리산정기준일 이후에 매매, 신축빌라 건설, 지분 쪼개기 등을 하면 입주권을 부여하지 않고 현금청상 대상자가 됩니다. 이 현금청산 대상자는의 산정액은 통상적으로 시세보다 낮게 계산돼 정부는 투기수요를 막는 규제수단을 사용하고 있습니다.
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신속통합기획 개편 내용
서울시는 주택공급을 늘리기 위해 재개발·재건축 단지들에게 각종 혜택을 부여하면서 신속통합기획을 강하게 추진해 왔습니다. 이에 더 많은 참여유도와 활성화를 위해 공모수시신청 및 패스트트랙 도입등을 추가적으로 개편하고 있습니다.
신속통합기획 공모 수시선청으로 전환
기존에 신속통합기획은 매년 한차례 공모를 추진해 후보지를 선정했지만 6월부터 수시 신청으로 전환됩니다. 매월 셋째 목요일에 선정위원회가 열려 개최 3주 전까지 신속통합기획을 신청한 구역을 대상으로 후보지를 심사하게 됩니다.
따라서 서울시는 신속통합기획 후보지나 대상지에 투기 세력을 막기 위해 2021년 12월 28일 1차 공모 후보지는 권리산정기준일을 2022년 1월 28일로 적용돼 있습니다. 2024년부터 선정 후보지는 자치구 추천일 또는 요청일을 권리산정기준일로 추진할 예정입니다.
신속통합기획 패스트트랙 도입
종전에는 서울시가 직접 기획하여 계획방향을 제시하는 방식으로 운영했지만 자문방식인 패스트 트랙이 도입됨에 따라 주민제안이나 지구단위계획 등 계획이 있는 지역은 기획설계 용역 발주 없이 자문을 통해 계획수립 기간을 단축할 수 있게 됩니다. 이 자문방식으로 추진된 사업의 경우에도 신속통합기획의 행정적 지원사항은 동일하게 적용됩니다.
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