신반포 7차, 공공재건축 추진내용 종합

1980년에 준공된 신반포 7차 아파트는 2015년에 조합설립을 설립해 민간 재건축과 통합 재건축 등을 추진했지만 사업성이 나지 않아 그동안 사업이 지연되어 왔습니다. 에에 신반포 7차 조합은 공공 재건축을 통해 지상 최고 40층, 1045세대를 건립할 예정이며, 현재 49층 층수 상향을 검토하고 있습니다. 하지만 서울시에서 용도지역 제3종일반주거지역에서 준거거지로 종상항에 따른 공공기여를 추가로 요구하고 있습니다.

 

 

신반포 7차 공공재건축 부지 위치

 

신반포 7차 공공 재건축 추진내용

1980년에 준공된 신반포 7차 아파트는 2015년에 조합설립을 완료했지만 세대수가 많지 않아 상대적으로 사업성이 낮아 사업속도가 나질 못했습니다. 제3종 일반주거지역으로 320세대에 불과한 신반포 7차는 인근 단지와 통합 재건축을 추진했지만 결국 무산되어 재건축이 지지부진했습니다. 이에 신반포 7차 조합은 대안으로 공공재건축을 내세우며 사업추진을 추진하고 있습니다.

 

 

공공(임대)주택 매입기준, 8년만에 개편(빌트인 포함, 서류간소화 등)

공공(임대)주택 매입기준, 8년만에 개편(빌트인 포함, 서류간소화 등)

 

앞서 신반포 7차는 신반포 22차와 인근 한신공영빌딩 잠원사옥 부지와 통합재건축 방안을 검토해 2019년 10월 서울시와 협의해 기부채납 20%, 용적률 230%로 정했지만 결국 당시 강남 부동산 가격을 잡는다는 이유로 서울시 인허가를 받는 데 실패했습니다.

 

또한 민간재개발로 사업을 추진하면 한신공영 부지가 공동주택을 지을 수 없는 상업용지라 이 부지를 포함하면 기부채납 비율 10~15%, 용적률 210%로 추가 용적률 인센티를 받을 수 없습니다. 신반포 7차 단독으로 재건축을 하면 용적률을 250%까지 받을 수 있지만 부지가 작아 사업성이 크게 떨어지게 됩니다.

 

이런 이유로 인해 신반포 7차 재건축은 공공재건축으로 가닥을 잡고 한신공영 부지를 포함해 일괄적으로 준주거지역으로 용도 변경해 용적률 최대 500%까지 늘려 층수가 기존 35층 높이를 40층까지 높일 수 있었습니다. 민간으로 사업을 추진하면 810세대 정도지만 공공으로 추진할 경우 총 1045세대까지 지을 수 있게 됩니다.

 

공공재건축은 정부가 지난 2020년 8・4 대책을 통해 발표한 공급방법의 하나로 공공이 재건축 사업에 참여해 각종 규제를 완화해 주고 주택 공급을 기존 대비 1.6배까지 확대해 주는 사업입니다. 특히 사업성의 큰 영향을 미치는 용적률 완화를 적용해 최대 50층까지 허용하고 각종 인허가 기간을 단축시키고 분양가상한제를 적용받지 않습니다.

 

 

공공재개발 혜택 및 장단점 알아보기

공공재개발 혜택 및 장단점 알아보기

 

신반포 7차 아파트는 신반포 부지 약 23,000㎡와 한신공영 11,600㎡의 부지를 합쳐 공공재건축을 통해 지상 최고 40층, 1045세대를 건립하게 됩니다. 공공분양과 임대주택은 각각 127세대로 일반분양은 약 471세대가 나오게 됩니다. 또 시공사는 DL이앤씨가 맡아 하이엔드 브랜드인 아크로가 적용될 예정입니다.

 

또한, 올해 정부의 부동산 규제 완화로 재건축 부담이 낮아지면서 신반포 7차 조합 측은 49층까지 높이는 방안까지 검토하고 있습니다.

 

신반포 7차 공공재건축 시 부담금 

신반포 7차는 층수제한 완화를 통해 그간 재건축 사업의 가장 큰 부담이었던 재초환 부담금 문제가 상당 부분 해소되었습니다. 국토교통부는 재건축 부담금 합리화 방안에 공공임대와 공공분양 매각대금에 대해 부담금 산정에서 제외하겠다고 밝힌 바 있습니다. 신반포 7차 아파트의 경우 공공임대 127세대, 공공분양 127세대를 공급할 예정으로 이를 모두 매각하면 약 1270억 원의 수익이 발생할 것으로 예상됩니다. 이 금액을 모두 감면받으면 부담금이 크게 줄어들 수 있습니다.

 

또한, 조합원 이익도 더 늘어날 것으로 전망됩니다. 한국부동산원 분석자료에 따르면 신반포 7차 35평을 보유한 조합원이 공공재건축을 통해 같은 면적 전용 84㎡ 아파트를 분양받으면 추가 분담금 없이 약 5억 800만 원을 환급받을 수 있는 것으로 나타났습니다. 만약 46평을 보유한 조합원이라면 같은 평형을 분양받을 경우 4억 9700만 원을 환급받을 것으로 추정됩니다. 조합원 분양가에서 권리가액을 빼서 권리가액이 조합원 분양가 보다 높으면 환급금이 발생합니다.

 

위 금액은 추정치로 아직 사업초기단계기 때문에 향후 공사비 및 총 사업비, 층수 변경으로 변동될수 있으니 참고만 하시길 바랍니다.

 

 

신반포 7차 공공재건축  서울시와 공공기여 놓고 갈등

공공재건축을 추진하는 신반포 7차는 최근 서울시와 공공기여를 놓고 갈등을 빚고 있습니다. 서울시는 당초 제3종 일반주거지역을 준주거로 1단계 종상향에 따른 공공기여를 추가로 요구하고 있습니다.

 

공공재건축을 통해 개발이익이 크다고 보고 토지를 추가로 기부채납해야 한다는 입장을 비추고 있습니다. 서울시는 제3종 일반주거지역에서 준주거지역으로 변경할 때 15% 공공기여와 한강변 단지이므로 10%의 공공기여 비율을 추가 부담해야 한다는 입장을 전했습니다. 또 인근 한신공영 부지와 관련한 용도변경도 기준에 따라 순부 담을 요구한 것으로 알려졌습니다.

 

이에 대해 신반포 7차 조합은 사업성 저하가 우려돼 수용할 수 없다는 입장입니다. 현재 신반포 7차는 LH와 공공 재건축 공동사업 업무협약을 체결해 정비계획 변경을 위한 사전기획안을 마련 중에 있습니다. 하지만 서울시의 추가 기부채납 요구를 놓고 조합에서는 불만의 목소리가 높아 공공 재건축 사업진행이 변수가 생길지 지켜봐야 할 것으로 보입니다.

 

재개발(재건축)시 감정평가와 비례율, 권리가액, 분담금은?

재개발(재건축)시 감정평가와 비례율, 권리가액, 분담금은?

 

한남뉴타운 4구역, 올해말 사업시행인가준비

한남뉴타운 4구역, 올해말 사업시행인가준비